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Maison 5 pièces 133 m²

Bien expiré
VilleSaint-Thégonnec (29)
Surface133m²
Coût Total208 572€
Loyer Annuel13 347€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 400 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 115,79 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 5 pièces principales

Maison située au cœur du bourg offrant quatre chambres. Toiture récente, huisseries en PVC double vitrage, poêle à granulés et isolation existante. Raccordée au tout-à-l'égout. Des travaux de rénovation restent à prévoir. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6% Référence annonce : 213-3300K Date de réalisation du diagnostic : 24/10/2025 Prix hors honoraires : 140 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 250 € et 3 080 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Thégonnec
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29410
Coordonnées : 48.457390, -3.934110
Total : 208 572€
Prix d'acquisition : 148 400€
Travaux : 48 300€
Valeur du bien : 196 700€
Frais de notaire : 11 872€
Coût estimé : 11 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13347€/an
Fourchette totale : 880€ - 1405€/mois
Fourchette annuelle : 10564€ - 16863€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 017,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 076,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 680,20€
Coût de l'assurance :17 728,62€
Taxe foncière : 1 334,73€/an
Soit par mois : 111,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 112,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 187,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et traces d'humidité nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de la décoration.
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations, remplacement si nécessaire.
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 300 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 300€
    Cuisine complète: 12 m² × 150€/m² = 1800€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 6000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres:10 800€
    Rénovation chambres (4 pièces, 60 m² total): Parquet flottant: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 600€/chambre × 4 = 2400€, Main d'œuvre: 6000€
  • Salon:3 000€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 1650€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Thégonnec (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 347 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 572 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 335 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 055 €
Revenus locatifs : +13 347 €
Charges déductibles : -57 055 €
Résultat foncier Année 1 : -43 708 €(Déficit de 43 708 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 33 008 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 755 €/an
Revenus locatifs : +13 347 €
Charges déductibles : -8 755 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 592 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 33007.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 460 €(65% de 148 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 508 €/an
Calcul : 96 460 € × 3,636% = 3 508 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 347 €57 062 €6 718 €-43 714 €10 700 €33 014 €33 014 €
213 614 €8 580 €6 536 €5 034 €--27 980 €
313 887 €8 392 €6 348 €5 494 €--22 486 €
414 164 €8 198 €6 154 €5 966 €--16 520 €
514 448 €7 998 €5 954 €6 450 €--10 070 €
614 736 €7 791 €5 747 €6 946 €--3 125 €
715 031 €7 577 €5 533 €7 454 €---
815 332 €7 356 €5 312 €7 976 €---
915 638 €7 128 €5 084 €8 511 €---
1015 951 €6 892 €4 848 €9 059 €---
1116 270 €6 648 €4 604 €9 622 €---
1216 596 €6 397 €4 353 €10 199 €---
1316 928 €6 137 €4 093 €10 791 €---
1417 266 €5 868 €3 824 €11 398 €---
1517 611 €5 591 €3 547 €12 021 €---
1617 964 €5 304 €3 260 €12 660 €---
1718 323 €5 008 €2 964 €13 315 €---
1818 689 €4 702 €2 658 €13 988 €---
1919 063 €4 386 €2 342 €14 678 €---
2019 444 €4 059 €2 015 €15 385 €---
2119 833 €3 722 €1 678 €16 112 €---
2220 230 €3 373 €1 329 €16 857 €---
2320 635 €3 013 €969 €17 622 €---
2421 047 €2 641 €597 €18 406 €---
2521 468 €2 257 €213 €19 211 €---
TOTAL427 517 €196 077 €96 680 €231 440 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 440 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 803 €-3 210 €+6 013 €
2+2 803 €0 €+2 803 €
3+2 803 €0 €+2 803 €
4+2 803 €0 €+2 803 €
5+2 803 €0 €+2 803 €
6+2 803 €0 €+2 803 €
7+2 803 €+1 299 €+1 504 €
8+2 803 €+2 393 €+410 €
9+2 803 €+2 553 €+250 €
10+2 803 €+2 718 €+85 €
11+2 803 €+2 887 €-84 €
12+2 803 €+3 060 €-257 €
13+2 803 €+3 237 €-434 €
14+2 803 €+3 419 €-616 €
15+2 803 €+3 606 €-803 €
16+2 803 €+3 798 €-995 €
17+2 803 €+3 995 €-1 192 €
18+2 803 €+4 196 €-1 393 €
19+2 803 €+4 403 €-1 600 €
20+2 803 €+4 616 €-1 813 €
21+2 803 €+4 834 €-2 031 €
22+2 803 €+5 057 €-2 254 €
23+2 803 €+5 286 €-2 483 €
24+2 803 €+5 522 €-2 719 €
25+2 803 €+5 763 €-2 960 €
Total+70 075 €+69 432 €+643 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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