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A vendre bel appartement

VilleBar-le-Duc (55)
Surface80m²
Coût Total91 240€
Loyer Annuel9 603€
Rentabilité10.52%
Cashflow/mois+237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Bel appartement lumineux, prêt à emménager

Découvrez ce bel appartement, bien situé dans un quartier calme et proche de toutes les commodités (commerces, écoles, transports).

Il se compose de :

  • Un séjour lumineux sur loggias avec vu sur la ville
  • Une cuisine fonctionnelle
  • 1 chambre
  • Une salle de bain moderne
  • WC séparés
  • 1 cave

L'appartement est en bon état, a remettre aux goûts de chacun. Il offre un cadre de vie agréable, parfait pour une résidence principale ou un investissement locatif.

Caractéristiques :

  • Surface : 80 m²
  • Étage : rez de jardin
  • Chauffage : collectif avec répartiteur
  • DPE : en cours

Prix : 55000€

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.779560, 5.164350
Total : 91 240€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 31 840€
Valeur du bien : 86 840€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 10.00€/m²/mois
Fourchette : 7.98€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9603€/an
Fourchette totale : 639€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 7663€ - 12034€/an
Rentabilité brute :10.52%
Fourchette de rentabilité :8.40% - 13.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 042,94 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 435 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-28 435€ (-34.1%)
Marge achat-revente :-7 805€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :455,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,37€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 483,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 497,26€
Coût de l'assurance :8 211,60€
Taxe foncière : 960,29€/an
Soit par mois : 80,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 563,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :237,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 840 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:5 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Pose parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général - Électricité:8 000€
    Mise aux normes électricité: 80 m² × 100€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 603 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 135 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 240 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 264 €
Revenus locatifs : +9 603 €
Charges déductibles : -36 264 €
Résultat foncier Année 1 : -26 661 €(Déficit de 26 661 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 261 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 424 €/an
Revenus locatifs : +9 603 €
Charges déductibles : -4 424 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 179 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5261.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 603 €36 267 €3 138 €-26 664 €21 400 €5 264 €5 264 €
29 795 €4 345 €3 056 €5 450 €---
39 991 €4 259 €2 970 €5 732 €---
410 191 €4 171 €2 882 €6 020 €---
510 394 €4 079 €2 791 €6 315 €---
610 602 €3 985 €2 696 €6 618 €---
710 814 €3 886 €2 598 €6 928 €---
811 031 €3 785 €2 496 €7 246 €---
911 251 €3 680 €2 391 €7 571 €---
1011 476 €3 571 €2 282 €7 905 €---
1111 706 €3 458 €2 170 €8 248 €---
1211 940 €3 342 €2 053 €8 598 €---
1312 179 €3 221 €1 932 €8 958 €---
1412 422 €3 096 €1 807 €9 327 €---
1512 671 €2 966 €1 677 €9 705 €---
1612 924 €2 832 €1 543 €10 092 €---
1713 183 €2 693 €1 404 €10 489 €---
1813 446 €2 549 €1 261 €10 897 €---
1913 715 €2 401 €1 112 €11 315 €---
2013 990 €2 247 €958 €11 743 €---
2114 269 €2 087 €798 €12 182 €---
2214 555 €1 922 €633 €12 633 €---
2314 846 €1 751 €462 €13 095 €---
2415 143 €1 574 €285 €13 569 €---
2515 446 €1 390 €102 €14 055 €---
TOTAL307 583 €109 556 €45 497 €198 027 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 603 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 017 €-6 420 €+8 437 €
2+2 017 €+56 €+1 961 €
3+2 017 €+1 719 €+298 €
4+2 017 €+1 806 €+211 €
5+2 017 €+1 895 €+122 €
6+2 017 €+1 985 €+32 €
7+2 017 €+2 078 €-61 €
8+2 017 €+2 174 €-157 €
9+2 017 €+2 271 €-254 €
10+2 017 €+2 372 €-355 €
11+2 017 €+2 474 €-457 €
12+2 017 €+2 580 €-563 €
13+2 017 €+2 687 €-670 €
14+2 017 €+2 798 €-781 €
15+2 017 €+2 911 €-894 €
16+2 017 €+3 028 €-1 011 €
17+2 017 €+3 147 €-1 130 €
18+2 017 €+3 269 €-1 252 €
19+2 017 €+3 394 €-1 377 €
20+2 017 €+3 523 €-1 506 €
21+2 017 €+3 655 €-1 638 €
22+2 017 €+3 790 €-1 773 €
23+2 017 €+3 928 €-1 911 €
24+2 017 €+4 071 €-2 054 €
25+2 017 €+4 217 €-2 200 €
Total+50 425 €+59 408 €+-8 983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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