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Belle maison centre ville historique Rodez 185m2

Bien expiré
VilleRodez (12)
Surface185m²
Coût Total258 420€
Loyer Annuel19 937€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 027,03 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jolie maison de caractère spacieuse situé à deux pas du centre ville historique de Rodez. Rez de chaussée : Grand garage pour une voiture et un cave. Indépendance composée de 2 pièces de réception et wc et salle de douche avec une entrée indépendante de la porte d'entrée de la maison. Utilisation en appartement ou local professionnel ou libéral car elle donne sur la rue. 1er étage : Espace de vie : Salon de 28m2 avec parquet et cheminée en marbre. Cuisine et salle à manger de 38m2 avec une petite terrasse. Beaucoup de fenêtres et bien ajouré. 2ème étage : 3 grandes chambres avec chacune leur salle de bain et wc indépendant. 3ème étage : Grand loft utilisé comme chambre ou bureau , magnifique vue sur le clocher de la cathédrale . La maison se trouve à quelques pas de la Cathédrale de Rodez, les commerces , le jardin public, transports publics.

Ville : Rodez
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12000
Coordonnées : 44.351900, 2.576100
Total : 258 420€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 53 220€
Valeur du bien : 243 220€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 7.22€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1661€/mois
Loyer annuel estimé : 19937€/an
Fourchette totale : 1337€ - 2065€/mois
Fourchette annuelle : 16039€ - 24782€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 898,98 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :351 311 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-161 311€ (-45.9%)
Marge achat-revente :92 891€ (26.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 259,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :96,91€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 356,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 376,78€
Coût de l'assurance :29 072,25€
Taxe foncière : 1 993,71€/an
Soit par mois : 166,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 661,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 522,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 28 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 220 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 100€
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Fenêtres double vitrage:13 800€
    Remplacement fenêtres: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Peinture salon:1 120€
    Peinture murs et plafonds salon: 28 m² × 40€/m² = 1120€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Parquet flottant chambres:2 700€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rodez (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 937 €/an
Calcul : 1 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 290 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 420 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 163 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 666 €
Revenus locatifs : +19 937 €
Charges déductibles : -64 666 €
Résultat foncier Année 1 : -44 729 €(Déficit de 44 729 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 329 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 446 €/an
Revenus locatifs : +19 937 €
Charges déductibles : -11 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23329.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 937 €64 674 €8 298 €-44 737 €21 400 €23 337 €23 337 €
220 336 €11 230 €8 073 €9 106 €--14 231 €
320 743 €10 997 €7 841 €9 745 €--4 486 €
421 157 €10 757 €7 601 €10 400 €---
521 581 €10 510 €7 353 €11 071 €---
622 012 €10 254 €7 097 €11 758 €---
722 452 €9 989 €6 833 €12 463 €---
822 901 €9 716 €6 560 €13 185 €---
923 360 €9 434 €6 278 €13 925 €---
1023 827 €9 143 €5 986 €14 684 €---
1124 303 €8 842 €5 685 €15 462 €---
1224 789 €8 531 €5 374 €16 259 €---
1325 285 €8 209 €5 053 €17 076 €---
1425 791 €7 878 €4 721 €17 913 €---
1526 307 €7 535 €4 378 €18 772 €---
1626 833 €7 181 €4 024 €19 652 €---
1727 369 €6 815 €3 658 €20 554 €---
1827 917 €6 437 €3 281 €21 480 €---
1928 475 €6 047 €2 890 €22 428 €---
2029 045 €5 644 €2 487 €23 401 €---
2129 626 €5 227 €2 071 €24 398 €---
2230 218 €4 797 €1 640 €25 421 €---
2330 822 €4 353 €1 196 €26 470 €---
2431 439 €3 894 €737 €27 545 €---
2532 068 €3 419 €263 €28 648 €---
TOTAL638 592 €251 512 €119 377 €387 080 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 387 080 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 187 €-6 420 €+10 607 €
2+4 187 €0 €+4 187 €
3+4 187 €0 €+4 187 €
4+4 187 €+1 774 €+2 413 €
5+4 187 €+3 321 €+866 €
6+4 187 €+3 528 €+659 €
7+4 187 €+3 739 €+448 €
8+4 187 €+3 956 €+231 €
9+4 187 €+4 178 €+9 €
10+4 187 €+4 405 €-218 €
11+4 187 €+4 638 €-451 €
12+4 187 €+4 878 €-691 €
13+4 187 €+5 123 €-936 €
14+4 187 €+5 374 €-1 187 €
15+4 187 €+5 632 €-1 445 €
16+4 187 €+5 896 €-1 709 €
17+4 187 €+6 166 €-1 979 €
18+4 187 €+6 444 €-2 257 €
19+4 187 €+6 728 €-2 541 €
20+4 187 €+7 020 €-2 833 €
21+4 187 €+7 319 €-3 132 €
22+4 187 €+7 626 €-3 439 €
23+4 187 €+7 941 €-3 754 €
24+4 187 €+8 264 €-4 077 €
25+4 187 €+8 594 €-4 407 €
Total+104 675 €+116 124 €+-11 449 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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