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Belle maison centre ville historique Rodez 185m2

VilleRodez (12)
Surface185
Coût Total258 420
Loyer Annuel19 937
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+139
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 027,03 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jolie maison de caractère spacieuse situé à deux pas du centre ville historique de Rodez. Rez de chaussée : Grand garage pour une voiture et un cave. Indépendance composée de 2 pièces de réception et wc et salle de douche avec une entrée indépendante de la porte d'entrée de la maison. Utilisation en appartement ou local professionnel ou libéral car elle donne sur la rue. 1er étage : Espace de vie : Salon de 28m2 avec parquet et cheminée en marbre. Cuisine et salle à manger de 38m2 avec une petite terrasse. Beaucoup de fenêtres et bien ajouré. 2ème étage : 3 grandes chambres avec chacune leur salle de bain et wc indépendant. 3ème étage : Grand loft utilisé comme chambre ou bureau , magnifique vue sur le clocher de la cathédrale . La maison se trouve à quelques pas de la Cathédrale de Rodez, les commerces , le jardin public, transports publics.

Ville : Rodez
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12000
Coordonnées : 44.351900, 2.576100
Total : 258 420
Prix d'acquisition : 190 000
Travaux : 53 220
Valeur du bien : 243 220
Frais de notaire : 15 200
Coût estimé : 15 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 7.22€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1661€/mois
Loyer annuel estimé : 19937€/an
Fourchette totale : 1337€ - 2065€/mois
Fourchette annuelle : 16039€ - 24782€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 898,98 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :351 311
Prix d'achat :190 000
Décote à l'achat :-161 311 (-45.9%)
Marge achat-revente :92 891€ (26.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 259,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :96,91€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 356,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 376,78
Coût de l'assurance :29 072,25
Taxe foncière : 1 993,71€/an
Soit par mois : 166,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 661,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 522,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 28 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 220(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 100
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Fenêtres double vitrage:13 800
    Remplacement fenêtres: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Peinture salon:1 120
    Peinture murs et plafonds salon: 28 m² × 40€/m² = 1120€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Parquet flottant chambres:2 700
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rodez (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 937 €/an
Calcul : 1 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 290 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 420 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 163 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 666
Revenus locatifs : +19 937
Charges déductibles : -64 666
Résultat foncier Année 1 : -44 729(Déficit de 44 729 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 329
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 446 €/an
Revenus locatifs : +19 937
Charges déductibles : -11 446
Résultat foncier Années 2+ : 8 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23329.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 93764 6748 298-44 73721 400 €23 337 €23 337 €
220 33611 2308 0739 106--14 231 €
320 74310 9977 8419 745--4 486 €
421 15710 7577 60110 400---
521 58110 5107 35311 071---
622 01210 2547 09711 758---
722 4529 9896 83312 463---
822 9019 7166 56013 185---
923 3609 4346 27813 925---
1023 8279 1435 98614 684---
1124 3038 8425 68515 462---
1224 7898 5315 37416 259---
1325 2858 2095 05317 076---
1425 7917 8784 72117 913---
1526 3077 5354 37818 772---
1626 8337 1814 02419 652---
1727 3696 8153 65820 554---
1827 9176 4373 28121 480---
1928 4756 0472 89022 428---
2029 0455 6442 48723 401---
2129 6265 2272 07124 398---
2230 2184 7971 64025 421---
2330 8224 3531 19626 470---
2431 4393 89473727 545---
2532 0683 41926328 648---
TOTAL638 592251 512119 377387 08021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 387 080
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 187-6 420+10 607
2+4 1870+4 187
3+4 1870+4 187
4+4 187+1 774+2 413
5+4 187+3 321+866
6+4 187+3 528+659
7+4 187+3 739+448
8+4 187+3 956+231
9+4 187+4 178+9
10+4 187+4 405-218
11+4 187+4 638-451
12+4 187+4 878-691
13+4 187+5 123-936
14+4 187+5 374-1 187
15+4 187+5 632-1 445
16+4 187+5 896-1 709
17+4 187+6 166-1 979
18+4 187+6 444-2 257
19+4 187+6 728-2 541
20+4 187+7 020-2 833
21+4 187+7 319-3 132
22+4 187+7 626-3 439
23+4 187+7 941-3 754
24+4 187+8 264-4 077
25+4 187+8 594-4 407
Total+104 675+116 124+-11 449
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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