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Achat : Maison Parigné (35133)

VilleParigné (35)
Surface112m²
Coût Total151 475€
Loyer Annuel9 798€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 970 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 696,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 112 m², 5 pièces, 3 chambres, 560 m² de terrain, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

Parigne, Maison en pierres A Renover offrant de plain-pied 112 m² habitables + grenier.Cuisine, salon-séjour, 3 chambres, salle de bains et wc. Chaufferie, cellier. Garage.Raccordement réseau eau à prévoir. Assainissement individuel à refaire.Le tout sur environ 600 m² de terrain.

Ville : Parigné
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35133
Coordonnées : 48.428060, -1.191670
Total : 151 475€
Prix d'acquisition : 77 970€
Travaux : 67 267€
Valeur du bien : 145 237€
Frais de notaire : 6 238€
Coût estimé : 6 238€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.29€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 816€/mois
Loyer annuel estimé : 9798€/an
Fourchette totale : 644€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 7725€ - 12427€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 611,26 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 461 €
Prix d'achat :77 970 €
Décote à l'achat :-102 491€ (-56.8%)
Marge achat-revente :28 986€ (16.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 475€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 802,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 020,87€
Coût de l'assurance :13 254,06€
Taxe foncière : 979,79€/an
Soit par mois : 81,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 816,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (2 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie et réfection des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Assainissement individuel à refaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 267 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 400€
    Isolation combles: 112 m² × 75€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant pose)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² × 2500€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 133€/m² = 6000€ (incluant peinture et revêtement de sol)
  • Salon:2 667€
    Rénovation salon: 20 m² × 133€/m² = 2667€ (incluant peinture et revêtement de sol)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Parigné (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 798 €/an
Calcul : 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 475 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 267 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 012 €
Revenus locatifs : +9 798 €
Charges déductibles : -74 012 €
Résultat foncier Année 1 : -64 214 €(Déficit de 64 214 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 814 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 745 €/an
Revenus locatifs : +9 798 €
Charges déductibles : -6 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 053 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42814.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 970 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 681 €(65% de 77 970 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 843 €/an
Calcul : 50 681 € × 3,636% = 1 843 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 798 €74 017 €5 240 €-64 219 €21 400 €42 819 €42 819 €
29 994 €6 613 €5 103 €3 381 €--39 438 €
310 194 €6 471 €4 961 €3 723 €--35 715 €
410 398 €6 323 €4 813 €4 074 €--31 641 €
510 606 €6 171 €4 661 €4 435 €--27 206 €
610 818 €6 013 €4 503 €4 805 €--22 401 €
711 034 €5 850 €4 340 €5 184 €--17 217 €
811 255 €5 680 €4 170 €5 574 €--11 642 €
911 480 €5 505 €3 995 €5 975 €--5 668 €
1011 709 €5 323 €3 813 €6 386 €---
1111 944 €5 135 €3 625 €6 808 €---
1212 182 €4 941 €3 431 €7 242 €---
1312 426 €4 739 €3 229 €7 687 €---
1412 675 €4 530 €3 020 €8 144 €---
1512 928 €4 314 €2 804 €8 614 €---
1613 187 €4 090 €2 580 €9 097 €---
1713 450 €3 858 €2 348 €9 592 €---
1813 719 €3 618 €2 108 €10 101 €---
1913 994 €3 369 €1 859 €10 624 €---
2014 274 €3 112 €1 602 €11 162 €---
2114 559 €2 845 €1 335 €11 714 €---
2214 850 €2 569 €1 059 €12 281 €---
2315 147 €2 283 €773 €12 864 €---
2415 450 €1 987 €477 €13 463 €---
2515 759 €1 680 €170 €14 079 €---
TOTAL313 830 €181 037 €76 021 €132 793 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 793 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 058 €-6 420 €+8 478 €
2+2 058 €0 €+2 058 €
3+2 058 €0 €+2 058 €
4+2 058 €0 €+2 058 €
5+2 058 €0 €+2 058 €
6+2 058 €0 €+2 058 €
7+2 058 €0 €+2 058 €
8+2 058 €0 €+2 058 €
9+2 058 €0 €+2 058 €
10+2 058 €+216 €+1 842 €
11+2 058 €+2 042 €+16 €
12+2 058 €+2 173 €-115 €
13+2 058 €+2 306 €-248 €
14+2 058 €+2 443 €-385 €
15+2 058 €+2 584 €-526 €
16+2 058 €+2 729 €-671 €
17+2 058 €+2 878 €-820 €
18+2 058 €+3 030 €-972 €
19+2 058 €+3 187 €-1 129 €
20+2 058 €+3 349 €-1 291 €
21+2 058 €+3 514 €-1 456 €
22+2 058 €+3 684 €-1 626 €
23+2 058 €+3 859 €-1 801 €
24+2 058 €+4 039 €-1 981 €
25+2 058 €+4 224 €-2 166 €
Total+51 450 €+39 838 €+11 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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