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Appart T2

Bien expiré
VilleAmélie-les-Bains-Palalda (66)
Surface40m²
Coût Total101 820€
Loyer Annuel5 942€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 66 500 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 662,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appart T2 - Joli T2 lumineux au calme dans petite résidence de 8 lots. Il offre 1 salon donnant sur terrasse de 4.8m2 avec vue latérale sur Palalda 1 cuisine ouverte équipée, 1 salle d'eau neuve avec ballon neuf économique, 1 chambre avec placard. Points forts : Climatisation réversible Fenetre et porte fenetre double vitrage et volets roulants neufs (en cours d'exécution) Ballon eau chaude/froide 2 cuves économique neuf 1er et dernier étage Isolation des combles (en cours et payée par le vendeur) Parking facile en bas de la résidence Petite cave Charges très faibles 15€/mois Agences s'abstenir merci.

Ville : Amélie-les-Bains-Palalda
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66110
Coordonnées : 42.480050, 2.670630
Total : 101 820€
Prix d'acquisition : 66 500€
Travaux : 30 000€
Valeur du bien : 96 500€
Frais de notaire : 5 320€
Coût estimé : 5 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 8.96€ - 17.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 495€/mois
Loyer annuel estimé : 5942€/an
Fourchette totale : 358€ - 684€/mois
Fourchette annuelle : 4300€ - 8210€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 532,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 141,67€
Coût de l'assurance :8 909,25€
Taxe foncière : 594,18€/an
Soit par mois : 49,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 15,00€/mois
Soit par an : 180,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 495,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la chambre avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 000 €(750 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 600€/m² = 4800€, Électroménager: 1000€, Plomberie: 800€, Électricité: 400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre complète: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amélie-les-Bains-Palalda (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 942 €/an
Calcul : 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 820 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 594 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 180 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 528 €
Revenus locatifs : +5 942 €
Charges déductibles : -34 528 €
Résultat foncier Année 1 : -28 586 €(Déficit de 28 586 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 186 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 528 €/an
Revenus locatifs : +5 942 €
Charges déductibles : -4 528 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 414 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7186.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 225 €(65% de 66 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 942 €34 531 €3 401 €-28 590 €21 400 €7 190 €7 190 €
26 061 €4 441 €3 310 €1 620 €--5 570 €
36 182 €4 347 €3 217 €1 835 €--3 735 €
46 306 €4 250 €3 120 €2 055 €--1 680 €
56 432 €4 150 €3 020 €2 281 €---
66 560 €4 047 €2 916 €2 514 €---
76 691 €3 939 €2 809 €2 752 €---
86 825 €3 829 €2 698 €2 997 €---
96 962 €3 714 €2 583 €3 248 €---
107 101 €3 595 €2 465 €3 506 €---
117 243 €3 473 €2 342 €3 771 €---
127 388 €3 346 €2 215 €4 042 €---
137 536 €3 214 €2 084 €4 321 €---
147 686 €3 079 €1 948 €4 608 €---
157 840 €2 938 €1 808 €4 902 €---
167 997 €2 793 €1 662 €5 204 €---
178 157 €2 643 €1 512 €5 514 €---
188 320 €2 487 €1 357 €5 833 €---
198 486 €2 327 €1 196 €6 160 €---
208 656 €2 160 €1 030 €6 496 €---
218 829 €1 989 €858 €6 841 €---
229 006 €1 811 €680 €7 195 €---
239 186 €1 627 €496 €7 559 €---
249 370 €1 436 €306 €7 933 €---
259 557 €1 240 €109 €8 317 €---
TOTAL190 319 €107 405 €49 142 €82 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 942 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 248 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 248 €-6 420 €+7 668 €
2+1 248 €0 €+1 248 €
3+1 248 €0 €+1 248 €
4+1 248 €0 €+1 248 €
5+1 248 €+180 €+1 068 €
6+1 248 €+754 €+494 €
7+1 248 €+826 €+422 €
8+1 248 €+899 €+349 €
9+1 248 €+974 €+274 €
10+1 248 €+1 052 €+196 €
11+1 248 €+1 131 €+117 €
12+1 248 €+1 213 €+35 €
13+1 248 €+1 296 €-48 €
14+1 248 €+1 382 €-134 €
15+1 248 €+1 471 €-223 €
16+1 248 €+1 561 €-313 €
17+1 248 €+1 654 €-406 €
18+1 248 €+1 750 €-502 €
19+1 248 €+1 848 €-600 €
20+1 248 €+1 949 €-701 €
21+1 248 €+2 052 €-804 €
22+1 248 €+2 159 €-911 €
23+1 248 €+2 268 €-1 020 €
24+1 248 €+2 380 €-1 132 €
25+1 248 €+2 495 €-1 247 €
Total+31 200 €+24 874 €+6 326 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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