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Maison 122 m² à Plouescat

VillePlouescat (29)
Surface122m²
Coût Total204 200€
Loyer Annuel14 271€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 1 196,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

Cette charmante maison de deux étages, vous propose une entrée, une pièce de vie salon / séjour, une cuisine avec accès à la terrasse et jardin, un Wc séparé et un garage.

À l'étage : un palier dessert 3 chambres, une salle d'eau et un Wc séparé

Un grenier aménagé en 3 pièces

Proche des écoles, des transports en commun et du bourg de Plouescat.

Honoraires inclus de 5.42% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 138 500 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2302.00 et 3114.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Plouescat
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29430
Coordonnées : 48.651736, -4.179234
Total : 204 200€
Prix d'acquisition : 146 000€
Travaux : 46 520€
Valeur du bien : 192 520€
Frais de notaire : 11 680€
Coût estimé : 11 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.42€ - 12.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1189€/mois
Loyer annuel estimé : 14271€/an
Fourchette totale : 905€ - 1563€/mois
Fourchette annuelle : 10860€ - 18753€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 796,94 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 227 €
Prix d'achat :146 000 €
Décote à l'achat :-73 227€ (-33.4%)
Marge achat-revente :15 027€ (6.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 022,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 081,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 482,00€
Coût de l'assurance :17 867,50€
Taxe foncière : 1 427,09€/an
Soit par mois : 118,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 189,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 200,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 520 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 820€
    Isolation combles: 122 m² × 60€/m² = 7320€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€/fenêtre = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Plouescat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 189 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 271 €/an
Calcul : 1 189 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 057 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 427 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 719 €
Revenus locatifs : +14 271 €
Charges déductibles : -55 719 €
Résultat foncier Année 1 : -41 448 €(Déficit de 41 448 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 048 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 199 €/an
Revenus locatifs : +14 271 €
Charges déductibles : -9 199 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 072 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20048.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 900 €(65% de 146 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 451 €/an
Calcul : 94 900 € × 3,636% = 3 451 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 271 €55 726 €7 064 €-41 455 €21 400 €20 055 €20 055 €
214 556 €9 021 €6 879 €5 536 €--14 519 €
314 847 €8 829 €6 687 €6 018 €--8 501 €
415 144 €8 631 €6 489 €6 514 €--1 987 €
515 447 €8 425 €6 283 €7 022 €---
615 756 €8 212 €6 071 €7 544 €---
716 071 €7 992 €5 850 €8 079 €---
816 393 €7 764 €5 622 €8 629 €---
916 721 €7 527 €5 386 €9 193 €---
1017 055 €7 283 €5 141 €9 772 €---
1117 396 €7 029 €4 887 €10 367 €---
1217 744 €6 767 €4 625 €10 977 €---
1318 099 €6 495 €4 353 €11 604 €---
1418 461 €6 213 €4 072 €12 248 €---
1518 830 €5 922 €3 780 €12 908 €---
1619 207 €5 620 €3 478 €13 587 €---
1719 591 €5 307 €3 166 €14 284 €---
1819 983 €4 984 €2 842 €14 999 €---
1920 382 €4 648 €2 507 €15 734 €---
2020 790 €4 301 €2 159 €16 489 €---
2121 206 €3 942 €1 800 €17 264 €---
2221 630 €3 569 €1 428 €18 060 €---
2322 063 €3 184 €1 042 €18 879 €---
2422 504 €2 785 €643 €19 719 €---
2522 954 €2 371 €229 €20 583 €---
TOTAL457 101 €202 547 €102 482 €254 555 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 997 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 997 €-6 420 €+9 417 €
2+2 997 €0 €+2 997 €
3+2 997 €0 €+2 997 €
4+2 997 €0 €+2 997 €
5+2 997 €+1 510 €+1 487 €
6+2 997 €+2 263 €+734 €
7+2 997 €+2 424 €+573 €
8+2 997 €+2 589 €+408 €
9+2 997 €+2 758 €+239 €
10+2 997 €+2 932 €+65 €
11+2 997 €+3 110 €-113 €
12+2 997 €+3 293 €-296 €
13+2 997 €+3 481 €-484 €
14+2 997 €+3 674 €-677 €
15+2 997 €+3 873 €-876 €
16+2 997 €+4 076 €-1 079 €
17+2 997 €+4 285 €-1 288 €
18+2 997 €+4 500 €-1 503 €
19+2 997 €+4 720 €-1 723 €
20+2 997 €+4 947 €-1 950 €
21+2 997 €+5 179 €-2 182 €
22+2 997 €+5 418 €-2 421 €
23+2 997 €+5 664 €-2 667 €
24+2 997 €+5 916 €-2 919 €
25+2 997 €+6 175 €-3 178 €
Total+74 925 €+76 366 €+-1 441 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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