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Appartement

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface38.65m²
Coût Total110 370€
Loyer Annuel5 967€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 38.65 m²
Prix au m² : 1 526,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 7, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez ce charmant appartement à vendre au cœur de Le Mans, dans le quartier prisé de Rubillard - Chasse Royale. Parfait pour une personne seule ou un couple, ce bien de 38,65 m² se compose de deux pièces, offrant un espace de vie confortable et agréable. La proximité des transports en commun est un atout majeur, avec l'arrêt de bus Bouttié à seulement 100 mètres, desservi par les lignes 7, 11, 12, 17 et 20, facilitant vos déplacements quotidiens. Profitez également de la commodité des commerces à proximité, tels que le Carrefour Market à 300 mètres. Les amateurs de nature apprécieront les parcs à quelques minutes à pied, comme le Square du Pré et le Parc Théodore Monod. Avec un prix attractif de 59 000€, cette opportunité est à saisir rapidement. Ne manquez pas votre chance de vivre dans un quartier dynamique et bien desservi. Contactez-nous dès aujourd'hui pour en savoir plus ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Le-Mans-72000/141

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 48.012125, 0.188430
Total : 110 370€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 46 650€
Valeur du bien : 105 650€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38.65m²
Loyer prédit : 12.86€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5967€/an
Fourchette totale : 403€ - 614€/mois
Fourchette annuelle : 4831€ - 7369€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 569,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 160,24€
Coût de l'assurance :9 381,45€
Taxe foncière : 596,67€/an
Soit par mois : 49,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 497,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38.65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 650 €(1 207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région du Mans (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 967 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 370 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 597 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 173 €
Revenus locatifs : +5 967 €
Charges déductibles : -51 173 €
Résultat foncier Année 1 : -45 207 €(Déficit de 45 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 807 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 523 €/an
Revenus locatifs : +5 967 €
Charges déductibles : -4 523 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 443 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23806.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 967 €51 177 €3 555 €-45 210 €21 400 €23 810 €23 810 €
26 086 €4 431 €3 459 €1 655 €--22 155 €
36 208 €4 331 €3 359 €1 876 €--20 278 €
46 332 €4 229 €3 257 €2 103 €--18 175 €
56 459 €4 123 €3 151 €2 336 €--15 839 €
66 588 €4 013 €3 041 €2 575 €--13 264 €
76 719 €3 900 €2 928 €2 820 €--10 445 €
86 854 €3 783 €2 811 €3 071 €--7 374 €
96 991 €3 662 €2 690 €3 329 €--4 045 €
107 131 €3 537 €2 565 €3 593 €--452 €
117 273 €3 408 €2 437 €3 865 €---
127 419 €3 275 €2 303 €4 144 €---
137 567 €3 138 €2 166 €4 430 €---
147 719 €2 996 €2 024 €4 723 €---
157 873 €2 849 €1 877 €5 024 €---
168 030 €2 697 €1 725 €5 333 €---
178 191 €2 540 €1 568 €5 651 €---
188 355 €2 378 €1 406 €5 976 €---
198 522 €2 211 €1 239 €6 311 €---
208 692 €2 038 €1 066 €6 654 €---
218 866 €1 860 €888 €7 006 €---
229 044 €1 675 €703 €7 368 €---
239 224 €1 485 €513 €7 740 €---
249 409 €1 288 €316 €8 121 €---
259 597 €1 085 €113 €8 512 €---
TOTAL191 115 €122 108 €51 160 €69 007 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 967 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 253 €-6 420 €+7 673 €
2+1 253 €0 €+1 253 €
3+1 253 €0 €+1 253 €
4+1 253 €0 €+1 253 €
5+1 253 €0 €+1 253 €
6+1 253 €0 €+1 253 €
7+1 253 €0 €+1 253 €
8+1 253 €0 €+1 253 €
9+1 253 €0 €+1 253 €
10+1 253 €0 €+1 253 €
11+1 253 €+1 024 €+229 €
12+1 253 €+1 243 €+10 €
13+1 253 €+1 329 €-76 €
14+1 253 €+1 417 €-164 €
15+1 253 €+1 507 €-254 €
16+1 253 €+1 600 €-347 €
17+1 253 €+1 695 €-442 €
18+1 253 €+1 793 €-540 €
19+1 253 €+1 893 €-640 €
20+1 253 €+1 996 €-743 €
21+1 253 €+2 102 €-849 €
22+1 253 €+2 210 €-957 €
23+1 253 €+2 322 €-1 069 €
24+1 253 €+2 436 €-1 183 €
25+1 253 €+2 554 €-1 301 €
Total+31 325 €+20 702 €+10 623 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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