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Appartement

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface38.65
Coût Total110 370
Loyer Annuel5 967
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-122
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 38.65 m²
Prix au m² : 1 526,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 7, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez ce charmant appartement à vendre au cœur de Le Mans, dans le quartier prisé de Rubillard - Chasse Royale. Parfait pour une personne seule ou un couple, ce bien de 38,65 m² se compose de deux pièces, offrant un espace de vie confortable et agréable. La proximité des transports en commun est un atout majeur, avec l'arrêt de bus Bouttié à seulement 100 mètres, desservi par les lignes 7, 11, 12, 17 et 20, facilitant vos déplacements quotidiens. Profitez également de la commodité des commerces à proximité, tels que le Carrefour Market à 300 mètres. Les amateurs de nature apprécieront les parcs à quelques minutes à pied, comme le Square du Pré et le Parc Théodore Monod. Avec un prix attractif de 59 000€, cette opportunité est à saisir rapidement. Ne manquez pas votre chance de vivre dans un quartier dynamique et bien desservi. Contactez-nous dès aujourd'hui pour en savoir plus ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Le-Mans-72000/141

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 48.012125, 0.188430
Total : 110 370
Prix d'acquisition : 59 000
Travaux : 46 650
Valeur du bien : 105 650
Frais de notaire : 4 720
Coût estimé : 4 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38.65
Loyer prédit : 12.86€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5967€/an
Fourchette totale : 403€ - 614€/mois
Fourchette annuelle : 4831€ - 7369€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 370
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 569,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 160,24
Coût de l'assurance :9 381,45
Taxe foncière : 596,67€/an
Soit par mois : 49,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 497,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38.65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 650(1 207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 750
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région du Mans (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 967 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 370 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 597 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 173
Revenus locatifs : +5 967
Charges déductibles : -51 173
Résultat foncier Année 1 : -45 207(Déficit de 45 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 807
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 523 €/an
Revenus locatifs : +5 967
Charges déductibles : -4 523
Résultat foncier Années 2+ : 1 443 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23806.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 96751 1773 555-45 21021 400 €23 810 €23 810 €
26 0864 4313 4591 655--22 155 €
36 2084 3313 3591 876--20 278 €
46 3324 2293 2572 103--18 175 €
56 4594 1233 1512 336--15 839 €
66 5884 0133 0412 575--13 264 €
76 7193 9002 9282 820--10 445 €
86 8543 7832 8113 071--7 374 €
96 9913 6622 6903 329--4 045 €
107 1313 5372 5653 593--452 €
117 2733 4082 4373 865---
127 4193 2752 3034 144---
137 5673 1382 1664 430---
147 7192 9962 0244 723---
157 8732 8491 8775 024---
168 0302 6971 7255 333---
178 1912 5401 5685 651---
188 3552 3781 4065 976---
198 5222 2111 2396 311---
208 6922 0381 0666 654---
218 8661 8608887 006---
229 0441 6757037 368---
239 2241 4855137 740---
249 4091 2883168 121---
259 5971 0851138 512---
TOTAL191 115122 10851 16069 00721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 007
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 967 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 253-6 420+7 673
2+1 2530+1 253
3+1 2530+1 253
4+1 2530+1 253
5+1 2530+1 253
6+1 2530+1 253
7+1 2530+1 253
8+1 2530+1 253
9+1 2530+1 253
10+1 2530+1 253
11+1 253+1 024+229
12+1 253+1 243+10
13+1 253+1 329-76
14+1 253+1 417-164
15+1 253+1 507-254
16+1 253+1 600-347
17+1 253+1 695-442
18+1 253+1 793-540
19+1 253+1 893-640
20+1 253+1 996-743
21+1 253+2 102-849
22+1 253+2 210-957
23+1 253+2 322-1 069
24+1 253+2 436-1 183
25+1 253+2 554-1 301
Total+31 325+20 702+10 623
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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