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Maison - 6 pièce(s) - 120 m²

VilleDornecy (58)
Surface120
Coût Total103 020
Loyer Annuel10 000
Rentabilité9.71%
Cashflow/mois+217
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 458,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dornecy - Maison de village d'environ 120 m² - Jusqu'à 5 chambres - Garage, grange et terrain non attenant

À Dornecy, dans une rue calme et à seulement quelques minutes de Clamecy, venez découvrir cette maison de village d'environ 120 m², idéale pour une famille, une résidence secondaire ou un projet d'investissement.

Le rez-de-chaussée se compose d'une cuisine récemment rénovée, d'un salon, d'une buanderie ainsi que d'une salle d'eau.

Au premier étage, un palier dessert une première chambre indépendante. De l'autre coté, deux pièces en enfilade offrent plusieurs possibilités d'aménagement : une grande chambre avec son dressing ou deux chambres communicantes selon vos besoins.

Le dernier étage propose deux chambres supplémentaires aux belles superficies, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement.

À l'extérieur, vous profiterez d'une cour, d'un garage et d'une grange d'environ. Un terrain non attenant complète également cet ensemble.

Les atouts de ce bien :

Environ 120 m² habitables

Jusqu'à 5 chambres

Cuisine récemment rénovée

Garage et grange

Cour

Terrain non attenant

Rue calme

Proche de Clamecy

Une maison offrant de beaux volumes et un beau potentiel, à découvrir sans tarder. Contactez-moi pour organiser une visite !

Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°981 655 046 - Greffe de AUXERRE) Virginie MASSON Entrepreneur Individuel - Réf.964882

Nom du négociateur : MASSON Virginie

Ville : Dornecy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58530
Coordonnées : 47.439061, 3.588702
Total : 103 020
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 43 620
Valeur du bien : 98 620
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 10000€/an
Fourchette totale : 638€ - 1088€/mois
Fourchette annuelle : 7659€ - 13058€/an
Rentabilité brute :9.71%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 12.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :430,46 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 655
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :+3 345 (+6.5%)
Marge achat-revente :-51 365€ (-99.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :507,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,76€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 533,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 227,59
Coût de l'assurance :7 726,50
Taxe foncière : 1 000,02€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 833,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 616,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :216,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 380 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 620(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 000
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol - Parquet flottant:4 500
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture - Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture - Cuisine:720
    Peinture cuisine: 12 m² × 60€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 000 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 020 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 336
Revenus locatifs : +10 000
Charges déductibles : -48 336
Résultat foncier Année 1 : -38 336(Déficit de 38 336 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 936
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 716 €/an
Revenus locatifs : +10 000
Charges déductibles : -4 716
Résultat foncier Années 2+ : 5 284 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16935.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 00048 3393 410-38 33921 400 €16 939 €16 939 €
210 2004 6283 3195 572--11 367 €
310 4044 5343 2255 870--5 497 €
410 6124 4363 1276 176---
510 8254 3363 0276 489---
611 0414 2312 9226 810---
711 2624 1242 8157 138---
811 4874 0122 7037 475---
911 7173 8972 5887 820---
1011 9513 7782 4698 173---
1112 1903 6552 3468 535---
1212 4343 5272 2188 907---
1312 6833 3962 0879 287---
1412 9363 2591 9509 677---
1513 1953 1191 81010 076---
1613 4592 9731 66410 486---
1713 7282 8221 51310 906---
1814 0032 6671 35811 336---
1914 2832 5061 19711 777---
2014 5682 3391 03012 229---
2114 8602 16785812 693---
2215 1571 98968013 168---
2315 4601 80549613 655---
2415 7691 61530614 154---
2516 0851 41810914 667---
TOTAL320 309125 57549 228194 73421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 734
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 100-6 420+8 520
2+2 1000+2 100
3+2 1000+2 100
4+2 100+204+1 896
5+2 100+1 947+153
6+2 100+2 043+57
7+2 100+2 141-41
8+2 100+2 242-142
9+2 100+2 346-246
10+2 100+2 452-352
11+2 100+2 561-461
12+2 100+2 672-572
13+2 100+2 786-686
14+2 100+2 903-803
15+2 100+3 023-923
16+2 100+3 146-1 046
17+2 100+3 272-1 172
18+2 100+3 401-1 301
19+2 100+3 533-1 433
20+2 100+3 669-1 569
21+2 100+3 808-1 708
22+2 100+3 950-1 850
23+2 100+4 096-1 996
24+2 100+4 246-2 146
25+2 100+4 400-2 300
Total+52 500+58 420+-5 920
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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