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Détails du bien

VillePontoise (95)
Surface98
Coût Total266 200
Loyer Annuel18 634
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-13
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 295,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au coeur d'un quartier tranquille en pleine transformation, je vous propose cet appartement de 5 pièces à 2 pas des écoles et arrêt de bus. Situé au 1er étage d'un bâtiment qui en compte 4 avec gardien, il se compose d'un double séjour donnant sur un balcon, d'une cuisine séparée équipée, avec cellier,de 3 chambres de 10 à 13m2 dont une avec dressing, d'une salle de bain et un wc indépendant. Pour compléter ce bien, vous disposerez d'une cave et d'une place de parking en sous/sol. Fenêtres récentes PVC. La fibre est installée. Proximité écoles, commerces et transports.

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Total : 266 200
Prix d'acquisition : 225 000
Travaux : 23 200
Valeur du bien : 248 200
Frais de notaire : 18 000
Coût estimé : 18 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1553€/mois
Loyer annuel estimé : 18634€/an
Fourchette totale : 1307€ - 1846€/mois
Fourchette annuelle : 15679€ - 22147€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 896,83 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :675 889
Prix d'achat :225 000
Décote à l'achat :-450 889 (-66.7%)
Marge achat-revente :409 689€ (60.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 332,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :77,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 410,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 597,98
Coût de l'assurance :23 292,50
Taxe foncière : 1 863,42€/an
Soit par mois : 155,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 552,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 565,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions dans le salon.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 200(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (10 m²) × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 500
    Parquet flottant 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€, Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salon:1 200
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 634 €/an
Calcul : 1 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 200 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 200 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 932 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 195
Revenus locatifs : +18 634
Charges déductibles : -35 195
Résultat foncier Année 1 : -16 561(Déficit de 16 561 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 861
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 995 €/an
Revenus locatifs : +18 634
Charges déductibles : -11 995
Résultat foncier Années 2+ : 6 639 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5861.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 63435 2049 209-16 57010 700 €5 870 €5 870 €
219 00711 7638 9687 244---
319 38711 5138 7187 874---
419 77511 2548 4598 521---
520 17010 9868 1919 184---
620 57410 7097 9149 865---
720 98510 4227 62610 564---
821 40510 1247 32911 281---
921 8339 8167 02112 017---
1022 2709 4976 70212 773---
1122 7159 1666 37113 549---
1223 1698 8246 02914 345---
1323 6338 4705 67515 163---
1424 1058 1035 30816 003---
1524 5877 7234 92816 865---
1625 0797 3294 53417 750---
1725 5816 9224 12718 659---
1826 0926 5003 70519 593---
1926 6146 0633 26820 551---
2027 1475 6102 81521 536---
2127 6895 1422 34622 548---
2228 2434 6561 86123 587---
2328 8084 1541 35924 654---
2429 3843 63383825 751---
2529 9723 09429926 878---
TOTAL596 860226 676133 598370 18410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 370 184
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 634 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 913 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 913-3 210+7 123
2+3 913+412+3 501
3+3 913+2 362+1 551
4+3 913+2 556+1 357
5+3 913+2 755+1 158
6+3 913+2 959+954
7+3 913+3 169+744
8+3 913+3 384+529
9+3 913+3 605+308
10+3 913+3 832+81
11+3 913+4 065-152
12+3 913+4 304-391
13+3 913+4 549-636
14+3 913+4 801-888
15+3 913+5 059-1 146
16+3 913+5 325-1 412
17+3 913+5 598-1 685
18+3 913+5 878-1 965
19+3 913+6 165-2 252
20+3 913+6 461-2 548
21+3 913+6 764-2 851
22+3 913+7 076-3 163
23+3 913+7 396-3 483
24+3 913+7 725-3 812
25+3 913+8 063-4 150
Total+97 825+111 055+-13 230
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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