Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de village avec du potentiel garage, dépendance et ja

Bien expiré
VilleVillepinte (11)
Surface113
Coût Total178 400
Loyer Annuel9 991
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-184
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 061,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une maison pleine de charme et de potentiel, au cœur d'un village vivant et accueillant Laissez-vous séduire par cette maison familiale qui ne demande qu'à retrouver tout son éclat. Nichée dans un environnement calme, à deux pas des commerces, écoles et services, elle offre un cadre de vie agréable où tout se fait à pied. À l'intérieur, les volumes généreux invitent à imaginer votre futur cocon :

à l'étage, quatre chambres lumineuses, une salle d'eau, un dressing et un WC,

au rez-de-chaussée, une cuisine séparée, un salon convivial et un vaste garage d'environ 38 m².

Quelques travaux sont à prévoir pour la remettre au goût du jour et améliorer son confort (menuiseries à remplacer, système de chauffage à repenser), mais la base est saine et l'ensemble regorge de potentiel. Côté extérieur, le charme opère immédiatement : un bel espace ouvert, une dépendance équipée d'une cheminée fonctionnelle, idéale pour un atelier, une salle d'été ou un lieu de détente. Un bien rare, qui allie authenticité, espace et possibilités. Il n'attend plus que vous pour écrire la suite de son histoire.Contactez-nous dès maintenant pour en savoir plus ou planifier une visite.

Ville : Villepinte
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11150
Coordonnées : 43.287441, 2.090362
Total : 178 400
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 48 800
Valeur du bien : 168 800
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 9991€/an
Fourchette totale : 624€ - 1110€/mois
Fourchette annuelle : 7493€ - 13323€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :881,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 933,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 101,68
Coût de l'assurance :15 610,00
Taxe foncière : 999,15€/an
Soit par mois : 83,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 832,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-184,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 377 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles à double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et revêtement.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain.
Quantité: plomberie complète
Raison: Mise aux normes et remplacement de tuyauteries vétustes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 800(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Isolation:6 000
    Isolation toiture/combles: 113 m² × 53€ = 6000€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€ = 10000€ (inclut meubles, électroménager, pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, pose et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Parquet flottant: 48 m² × 62€ = 3000€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Salon:600
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€ = 600€ (inclut la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie complète: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 991 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 400 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 999 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 377
Revenus locatifs : +9 991
Charges déductibles : -56 377
Résultat foncier Année 1 : -46 385(Déficit de 46 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 985
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 577 €/an
Revenus locatifs : +9 991
Charges déductibles : -7 577
Résultat foncier Années 2+ : 2 415 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24985.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 99156 3825 959-46 39121 400 €24 991 €24 991 €
210 1917 4245 8002 768--22 223 €
310 3957 2605 6363 136--19 088 €
410 6037 0905 4663 513--15 574 €
510 8156 9145 2913 901--11 674 €
611 0316 7335 1094 299--7 375 €
711 2526 5454 9214 707--2 668 €
811 4776 3514 7275 126---
911 7076 1504 5265 557---
1011 9415 9424 3185 999---
1112 1805 7274 1036 453---
1212 4235 5053 8816 918---
1312 6725 2753 6517 397---
1412 9255 0373 4137 888---
1513 1844 7913 1678 393---
1613 4474 5362 9138 911---
1713 7164 2732 6509 443---
1813 9904 0012 3779 990---
1914 2703 7192 09610 551---
2014 5563 4281 80411 128---
2114 8473 1271 50311 720---
2215 1442 8151 19212 329---
2315 4472 49386912 954---
2415 7562 16053613 596---
2516 0711 81519114 256---
TOTAL320 030175 49086 102144 53921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 539
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 098-6 420+8 518
2+2 0980+2 098
3+2 0980+2 098
4+2 0980+2 098
5+2 0980+2 098
6+2 0980+2 098
7+2 0980+2 098
8+2 098+738+1 360
9+2 098+1 667+431
10+2 098+1 800+298
11+2 098+1 936+162
12+2 098+2 076+22
13+2 098+2 219-121
14+2 098+2 366-268
15+2 098+2 518-420
16+2 098+2 673-575
17+2 098+2 833-735
18+2 098+2 997-899
19+2 098+3 165-1 067
20+2 098+3 338-1 240
21+2 098+3 516-1 418
22+2 098+3 699-1 601
23+2 098+3 886-1 788
24+2 098+4 079-1 981
25+2 098+4 277-2 179
Total+52 450+43 362+9 088
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →