Détails du bien

Bien expiré

VilleBessèges (30)

Surface107m²

Coût Total90 120€

Loyer Annuel8 346€

Rentabilité9.26%

Cashflow/mois-426€

Prix : 69 000 €

Surface : 107 m²

Prix au m² : 644,86 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 5

Étage : 2

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A VENDRE GARD (30) BESSEGES Appartement loué de type T5 de plus de 100 m² composé d'un salon, d'une cuisine, de 3 chambres, d'un wc, d'une salle d'eau et d'une belle terrasse. Chauffage électrique neuf dans les chambres et climatisation dans le séjour, toiture en bon état et isolée, menuiseries en pvc et volets roulants, électricité refaite. Proche commodités, appartement loué 580 € charges comprises. A visiter sans tarder a voir sur le site internet saint-ambroix le tuc REF 92774 Copropriété de 5 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Bessèges

Département : Gard

Région : Occitanie

Code postal : 30160

Total : 90 120€

Prix d'acquisition : 69 000€

Travaux : 15 600€

Valeur du bien : 84 600€

Frais de notaire : 5 520€

Coût estimé : 5 520€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 107m²

Loyer prédit : 6.50€/m²/mois

Fourchette : 5.30€ - 7.97€/m²/mois

Loyer total estimé : 695€/mois

Loyer annuel estimé : 8346€/an

Fourchette totale : 567€ - 853€/mois

Fourchette annuelle : 6806€ - 10234€/an

Rentabilité brute :9.26%

Fourchette de rentabilité :7.55% - 11.36%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :90 120€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,90€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.37%

Assurance emprunteur :27,04€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 471,94€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 350,95€

Coût de l'assurance :8 110,80€

Taxe foncière : 834,56€/an

Soit par mois : 69,55€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 580,00€/mois

Soit par an : 6 960,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 695,46€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 121,49€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-426,02€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 159 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.

Quantité: 1 système pour 107 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du score DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, et peinture des murs.

Quantité: cuisine complète (10 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation

Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.

Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.

Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)

Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et plafonds, et éventuellement mise à jour des installations électriques.

Quantité: salon (20 m²)

Raison: État 3/5 visible - usure du sol et besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600 €(146 € / m²)

Détail par catégorie :

Eau chaude - Chauffe-eau:3 200€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 200€
Cuisine - Rafraîchissement:2 800€
Plomberie cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€, Électricité cuisine: 10 m² × 70€/m² = 700€, Peinture murs cuisine: 10 m² × 25€/m² = 250€, Main d'œuvre: 350€
Salle de bain - Rénovation:6 500€
Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
Chambres - Peinture:1 300€
Peinture murs chambres: 39 m² × 30€/m² = 1170€, Main d'œuvre: 130€
Salon - Rafraîchissement:1 800€
Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité salon: 20 m² × 50€/m² = 100€, Main d'œuvre: 200€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bessèges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 3 200€✗ (< 10 700€)

Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 346 €/an

Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 998 €/an

Base de calcul : Emprunt de 90 120 € à 3.37% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 324 €/an

Calcul : 27 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 835 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 6 960 €/an

Calcul : 580 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 717 €

Revenus locatifs : +8 346 €

Charges déductibles : -26 717 €

Résultat foncier Année 1 : -18 372 €(Déficit de 18 372 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 7 672 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 117 €/an

Revenus locatifs : +8 346 €

Charges déductibles : -11 117 €

Résultat foncier Années 2+ : -2 772 €/an(Déficit de 2 772 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7671.69 € reporté.

Prix d'achat du bien : 69 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 631 €/an

Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 346 €	26 720 €	3 001 €	-18 375 €	10 700 €	7 675 €	7 675 €
2	8 512 €	11 040 €	2 921 €	-2 528 €	2 528 €	-	7 675 €
3	8 683 €	10 957 €	2 838 €	-2 275 €	2 275 €	-	7 675 €
4	8 856 €	10 872 €	2 753 €	-2 015 €	2 015 €	-	7 675 €
5	9 034 €	10 783 €	2 664 €	-1 750 €	1 750 €	-	7 675 €
6	9 214 €	10 692 €	2 573 €	-1 478 €	1 478 €	-	7 675 €
7	9 398 €	10 597 €	2 478 €	-1 199 €	1 199 €	-	7 675 €
8	9 586 €	10 499 €	2 380 €	-913 €	913 €	-	7 675 €
9	9 778 €	10 398 €	2 279 €	-620 €	620 €	-	7 675 €
10	9 974 €	10 293 €	2 174 €	-319 €	319 €	-	7 675 €
11	10 173 €	10 185 €	2 066 €	-12 €	12 €	-	7 675 €
12	10 377 €	10 073 €	1 954 €	304 €	-	-	-
13	10 584 €	9 957 €	1 838 €	627 €	-	-	-
14	10 796 €	9 837 €	1 718 €	959 €	-	-	-
15	11 012 €	9 713 €	1 594 €	1 299 €	-	-	-
16	11 232 €	9 585 €	1 466 €	1 647 €	-	-	-
17	11 457 €	9 453 €	1 334 €	2 004 €	-	-	-
18	11 686 €	9 316 €	1 197 €	2 370 €	-	-	-
19	11 920 €	9 174 €	1 055 €	2 746 €	-	-	-
20	12 158 €	9 027 €	908 €	3 131 €	-	-	-
21	12 401 €	8 875 €	756 €	3 526 €	-	-	-
22	12 649 €	8 719 €	600 €	3 930 €	-	-	-
23	12 902 €	8 556 €	437 €	4 346 €	-	-	-
24	13 160 €	8 389 €	270 €	4 771 €	-	-	-
25	13 423 €	8 215 €	96 €	5 208 €	-	-	-
TOTAL	267 311 €	261 926 €	43 351 €	5 385 €	23 808 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 142 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 5 385 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 346 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 753 €	-3 210 €	+4 963 €
2	+1 753 €	-758 €	+2 511 €
3	+1 753 €	-682 €	+2 435 €
4	+1 753 €	-605 €	+2 358 €
5	+1 753 €	-525 €	+2 278 €
6	+1 753 €	-443 €	+2 196 €
7	+1 753 €	-360 €	+2 113 €
8	+1 753 €	-274 €	+2 027 €
9	+1 753 €	-186 €	+1 939 €
10	+1 753 €	-96 €	+1 849 €
11	+1 753 €	-4 €	+1 757 €
12	+1 753 €	+91 €	+1 662 €
13	+1 753 €	+188 €	+1 565 €
14	+1 753 €	+288 €	+1 465 €
15	+1 753 €	+390 €	+1 363 €
16	+1 753 €	+494 €	+1 259 €
17	+1 753 €	+601 €	+1 152 €
18	+1 753 €	+711 €	+1 042 €
19	+1 753 €	+824 €	+929 €
20	+1 753 €	+939 €	+814 €
21	+1 753 €	+1 058 €	+695 €
22	+1 753 €	+1 179 €	+574 €
23	+1 753 €	+1 304 €	+449 €
24	+1 753 €	+1 431 €	+322 €
25	+1 753 €	+1 562 €	+191 €
Total	+43 825 €	+3 918 €	+39 907 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour