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Maison de village 4 pièces 120 m²

VilleAlbas (46)
Surface120m²
Coût Total190 540€
Loyer Annuel12 569€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 118 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 983,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 4 pièces 120 m²

À découvrir jolie maison de village pour une surface totale de 217 m2, avec niveau cour garage, cave et chaufferie. Niveau habitation d'une surface de +/- 120 m2, entrée sur séjour, un grand salon donnant sur terrasse, cuisine aménagée/équipée donnant sur terrasse, un toilette indépendant, une chambre avec salle de bain/wc, à l'étage une chambre avec lavabo, et deux chambres en enfilades. Jardin de 261 m2 à 5 minutes à pieds (en zone constructible) idéal pour faire une piscine, un pool-house cuisine d'été.

Surface : 120 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/07/2026

Consommation énergie primaire : 385 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 760 € et 5 140 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Albas
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46140
Coordonnées : 44.466843, 1.238121
Total : 190 540€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 63 100€
Valeur du bien : 181 100€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1047€/mois
Loyer annuel estimé : 12569€/an
Fourchette totale : 842€ - 1302€/mois
Fourchette annuelle : 10110€ - 15625€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 467,11 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 053 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-58 053€ (-33.0%)
Marge achat-revente :-14 487€ (-8.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :944,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :71,45€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 016,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 874,76€
Coût de l'assurance :21 435,75€
Taxe foncière : 1 256,85€/an
Soit par mois : 104,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 047,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre principale
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre à l'étage
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 100 €(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation des combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambre principale - Parquet flottant:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambre à l'étage - Parquet flottant:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 569 €/an
Calcul : 1 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 540 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 857 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 629 €
Revenus locatifs : +12 569 €
Charges déductibles : -71 629 €
Résultat foncier Année 1 : -59 061 €(Déficit de 59 061 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 661 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 529 €/an
Revenus locatifs : +12 569 €
Charges déductibles : -8 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 039 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37660.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 569 €71 635 €6 421 €-59 067 €21 400 €37 667 €37 667 €
212 820 €8 365 €6 251 €4 455 €--33 212 €
313 076 €8 189 €6 075 €4 887 €--28 325 €
413 338 €8 007 €5 892 €5 331 €--22 993 €
513 605 €7 818 €5 704 €5 786 €--17 207 €
613 877 €7 623 €5 509 €6 254 €--10 953 €
714 154 €7 421 €5 307 €6 733 €--4 220 €
814 437 €7 212 €5 098 €7 225 €---
914 726 €6 996 €4 882 €7 730 €---
1015 021 €6 773 €4 658 €8 248 €---
1115 321 €6 541 €4 427 €8 780 €---
1215 627 €6 302 €4 188 €9 325 €---
1315 940 €6 054 €3 940 €9 886 €---
1416 259 €5 798 €3 684 €10 461 €---
1516 584 €5 533 €3 419 €11 051 €---
1616 916 €5 259 €3 144 €11 657 €---
1717 254 €4 975 €2 861 €12 279 €---
1817 599 €4 681 €2 567 €12 918 €---
1917 951 €4 378 €2 263 €13 573 €---
2018 310 €4 063 €1 949 €14 247 €---
2118 676 €3 738 €1 624 €14 938 €---
2219 050 €3 402 €1 287 €15 648 €---
2319 431 €3 054 €939 €16 377 €---
2419 819 €2 694 €579 €17 126 €---
2520 216 €2 321 €207 €17 895 €---
TOTAL402 574 €208 832 €92 875 €193 742 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 742 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 569 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 639 €-6 420 €+9 059 €
2+2 639 €0 €+2 639 €
3+2 639 €0 €+2 639 €
4+2 639 €0 €+2 639 €
5+2 639 €0 €+2 639 €
6+2 639 €0 €+2 639 €
7+2 639 €0 €+2 639 €
8+2 639 €+901 €+1 738 €
9+2 639 €+2 319 €+320 €
10+2 639 €+2 474 €+165 €
11+2 639 €+2 634 €+5 €
12+2 639 €+2 798 €-159 €
13+2 639 €+2 966 €-327 €
14+2 639 €+3 138 €-499 €
15+2 639 €+3 315 €-676 €
16+2 639 €+3 497 €-858 €
17+2 639 €+3 684 €-1 045 €
18+2 639 €+3 875 €-1 236 €
19+2 639 €+4 072 €-1 433 €
20+2 639 €+4 274 €-1 635 €
21+2 639 €+4 481 €-1 842 €
22+2 639 €+4 694 €-2 055 €
23+2 639 €+4 913 €-2 274 €
24+2 639 €+5 138 €-2 499 €
25+2 639 €+5 368 €-2 729 €
Total+65 975 €+58 123 €+7 852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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