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Appartement 3 pièces 64 m²

VilleAlès (30)
Surface64
Coût Total107 384
Loyer Annuel8 094
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+40
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 300 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 207,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre 3 pièces ALES (30) secteur clavieres

Secteur clavieres proche des commerces et écoles, arrêt de bus.

Je vous propose en exclusivité cet appartement lumineux de 63.83 m2, le bien se compose d'un 'hall avec de nombreux rangements, un salon séjour ouvrant sur un balcon exposé sud, une cuisine avec une loggia, deux chambres , une salle d'eau et un wc indépendant.

Le plus une cave de 9.18m2 environ en sous sol.

Cet appartement dispose de fenêtre en pvc double vitrage, digicode, chauffage au gaz Nombre de lots de la copropriété : 39, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 50€ soit 4€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°523 894 491 - Greffe de NIMES) Ronnie JEANNOT Entrepreneur Individuel [Coordonnées masquées] - Réf.948110 Référence annonce : 340934590059 Date de réalisation du diagnostic : 13/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 39 Charges prévisionnelles annuelles : 51 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 310 € et 1 810 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.143406, 4.091351
Total : 107 384
Prix d'acquisition : 77 300
Travaux : 23 900
Valeur du bien : 101 200
Frais de notaire : 6 184
Coût estimé : 6 184
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 674€/mois
Loyer annuel estimé : 8094€/an
Fourchette totale : 532€ - 855€/mois
Fourchette annuelle : 6385€ - 10260€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 316,55 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 259
Prix d'achat :77 300
Décote à l'achat :-6 959 (-8.3%)
Marge achat-revente :-23 125€ (-27.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 384
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 563,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 170,31
Coût de l'assurance :9 396,10
Taxe foncière : 809,40€/an
Soit par mois : 67,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 4,00€/mois
Soit par an : 48,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 674,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 634,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 900(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés pour une zone rurale, appliquant un coefficient de 0.9.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 094 €/an
Calcul : 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 384 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 809 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 48 €/an
Calcul : 4 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 738
Revenus locatifs : +8 094
Charges déductibles : -28 738
Résultat foncier Année 1 : -20 644(Déficit de 20 644 €)
Imputable sur revenu global : 20 644
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 838 €/an
Revenus locatifs : +8 094
Charges déductibles : -4 838
Résultat foncier Années 2+ : 3 256 €/an
Prix d'achat du bien : 77 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 245(65% de 77 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 827 €/an
Calcul : 50 245 € × 3,636% = 1 827
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 09428 7413 608-20 64720 647 €--
28 2564 7463 5123 510---
38 4214 6463 4133 775---
48 5894 5443 3114 046---
58 7614 4383 2054 323---
68 9364 3283 0954 608---
79 1154 2152 9814 901---
89 2974 0972 8645 200---
99 4833 9762 7425 508---
109 6733 8502 6175 823---
119 8673 7202 4876 147---
1210 0643 5852 3526 479---
1310 2653 4462 2136 819---
1410 4703 3022 0697 168---
1510 6803 1531 9207 527---
1610 8932 9991 7667 894---
1711 1112 8401 6068 272---
1811 3342 6751 4418 659---
1911 5602 5041 2719 056---
2011 7912 3281 0949 464---
2112 0272 1459129 882---
2212 2681 95672310 312---
2312 5131 76152710 753---
2412 7631 55832511 205---
2513 0191 34911611 669---
TOTAL259 253106 90152 170152 35120 647Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 194
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 351
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 700 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 700-6 194+7 894
2+1 700+1 053+647
3+1 700+1 132+568
4+1 700+1 214+486
5+1 700+1 297+403
6+1 700+1 383+317
7+1 700+1 470+230
8+1 700+1 560+140
9+1 700+1 652+48
10+1 700+1 747-47
11+1 700+1 844-144
12+1 700+1 944-244
13+1 700+2 046-346
14+1 700+2 150-450
15+1 700+2 258-558
16+1 700+2 368-668
17+1 700+2 481-781
18+1 700+2 598-898
19+1 700+2 717-1 017
20+1 700+2 839-1 139
21+1 700+2 965-1 265
22+1 700+3 094-1 394
23+1 700+3 226-1 526
24+1 700+3 361-1 661
25+1 700+3 501-1 801
Total+42 500+45 705+-3 205
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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