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Achat : Appartement Lyon 2ème (69002)

Bien expiré
VilleLyon 2e (69)
Surface268m²
Coût Total513 920€
Loyer Annuel53 307€
Rentabilité10.37%
Cashflow/mois+1 308€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 268 m²
Prix au m² : 1 679,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 268 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Ascenseur, Parquet, 1 garage

Appartement Lyon 2 Confluence Type 3 de 68m² avec terrasse de 11m² et garage. Exclusivité Orpi, au cœur du quartier Lyon 2 Confluence, à proximité immédiate des Quai de Saône, des commerces et des transports (métro, tram T1, T2...), situé au 3ème étage dans belle résidence de 2009, situation idéale pour ce bel appartement 3 pièces de 68m2 avec une terrasse de 11m², séjour parquet, cuisine ouverte entièrement équipée, deux chambres de 11m² et 12m² avec placard, salle de bains, Wc séparé, triple exposition, local vélo, garage en sou sol....Le +: Secteur Premium avec une belle terrasse, Bien rare donc opportunité à saisir rapidement.

Ville : Lyon 2e
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69002
Coordonnées : 45.743790, 4.817620
Total : 513 920€
Prix d'acquisition : 450 000€
Travaux : 27 920€
Valeur du bien : 477 920€
Frais de notaire : 36 000€
Coût estimé : 36 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 268m²
Loyer prédit : 16.58€/m²/mois
Fourchette : 12.04€ - 22.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 4442€/mois
Loyer annuel estimé : 53307€/an
Fourchette totale : 3227€ - 6116€/mois
Fourchette annuelle : 38721€ - 73389€/an
Rentabilité brute :10.37%
Fourchette de rentabilité :7.53% - 14.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :513 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 539,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :149,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 689,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :248 034,62€
Coût de l'assurance :44 968,00€
Taxe foncière : 5 330,75€/an
Soit par mois : 444,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 442,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 133,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 308,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, peinture).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture).
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 920 €(104 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 23 m²: 60€/m² × 23 = 1380€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres - Peinture:920€
    Peinture murs/plafond 23 m²: 40€/m² × 23 = 920€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité 2 chambres: 600€/chambre × 2 = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lyon (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 53 307 €/an
Calcul : 4 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 513 920 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 799 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 331 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 198 €
Revenus locatifs : +53 307 €
Charges déductibles : -52 198 €
Résultat foncier Année 1 : 1 109 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 278 €/an
Revenus locatifs : +53 307 €
Charges déductibles : -24 278 €
Résultat foncier Années 2+ : 29 029 €/an
Prix d'achat du bien : 450 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500 €(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
153 307 €52 215 €17 166 €1 092 €---
254 374 €23 838 €16 709 €30 536 €---
355 461 €23 365 €16 236 €32 096 €---
456 570 €22 876 €15 747 €33 694 €---
557 702 €22 371 €15 241 €35 331 €---
658 856 €21 848 €14 718 €37 008 €---
760 033 €21 307 €14 177 €38 726 €---
861 234 €20 747 €13 618 €40 487 €---
962 458 €20 168 €13 039 €42 290 €---
1063 707 €19 570 €12 440 €44 138 €---
1164 982 €18 950 €11 821 €46 031 €---
1266 281 €18 310 €11 180 €47 971 €---
1367 607 €17 647 €10 518 €49 959 €---
1468 959 €16 962 €9 833 €51 997 €---
1570 338 €16 253 €9 124 €54 085 €---
1671 745 €15 520 €8 391 €56 225 €---
1773 180 €14 762 €7 633 €58 418 €---
1874 643 €13 978 €6 848 €60 665 €---
1976 136 €13 167 €6 037 €62 970 €---
2077 659 €12 328 €5 198 €65 331 €---
2179 212 €11 460 €4 330 €67 752 €---
2280 796 €10 562 €3 433 €70 234 €---
2382 412 €9 634 €2 504 €72 778 €---
2484 061 €8 673 €1 544 €75 387 €---
2585 742 €7 680 €551 €78 062 €---
TOTAL1 707 454 €454 191 €248 035 €1 253 263 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 253 263 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 53 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 195 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 195 €+328 €+10 867 €
2+11 195 €+9 161 €+2 034 €
3+11 195 €+9 629 €+1 566 €
4+11 195 €+10 108 €+1 087 €
5+11 195 €+10 599 €+596 €
6+11 195 €+11 102 €+93 €
7+11 195 €+11 618 €-423 €
8+11 195 €+12 146 €-951 €
9+11 195 €+12 687 €-1 492 €
10+11 195 €+13 241 €-2 046 €
11+11 195 €+13 809 €-2 614 €
12+11 195 €+14 391 €-3 196 €
13+11 195 €+14 988 €-3 793 €
14+11 195 €+15 599 €-4 404 €
15+11 195 €+16 225 €-5 030 €
16+11 195 €+16 867 €-5 672 €
17+11 195 €+17 525 €-6 330 €
18+11 195 €+18 200 €-7 005 €
19+11 195 €+18 891 €-7 696 €
20+11 195 €+19 599 €-8 404 €
21+11 195 €+20 326 €-9 131 €
22+11 195 €+21 070 €-9 875 €
23+11 195 €+21 834 €-10 639 €
24+11 195 €+22 616 €-11 421 €
25+11 195 €+23 418 €-12 223 €
Total+279 875 €+375 979 €+-96 104 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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