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Maison 4 pièces 93 m²

VilleMirebeau (86)
Surface93m²
Coût Total98 300€
Loyer Annuel7 565€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 580,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 93 m² - Maison 4 pièces 93 m²

MAISON DE BOURG située en HYPER CENTRE DE MIREBEAU comprenant : au rez de chaussée : une petite véranda, une cuisine ouverte sur salle à manger de 36 m2, avec cheminée insert, un salon séparé de 17 m2, deux chambres,wc. 1 er : palier, une chambre , une salle de bains.  Garage de 17 m2 avec préau de 27 m2, atelier.  Cour gravillonnée.  Assainissement tout à l 'égout.  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur www.georisques.gouv.fr  

Surface : 93 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/10/2025

Consommation énergie primaire : 351 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 583 € et 2 141 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mirebeau
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86110
Coordonnées : 46.786522, 0.179547
Total : 98 300€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 39 980€
Valeur du bien : 93 980€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 6.78€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 8.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7565€/an
Fourchette totale : 495€ - 803€/mois
Fourchette annuelle : 5936€ - 9640€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 104,21 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 691 €
Prix d'achat :54 000 €
Décote à l'achat :-48 691€ (-47.4%)
Marge achat-revente :4 391€ (4.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 520,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 333,89€
Coût de l'assurance :8 601,25€
Taxe foncière : 756,46€/an
Soit par mois : 63,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 630,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire, peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 980 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 580€
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (installation incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 9000€ (plomberie, électricité, carrelage, baignoire, lavabo, WC, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 300€
    Mise aux normes électricité et plomberie: 10 m² × 130€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirebeau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 565 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 478 €
Revenus locatifs : +7 565 €
Charges déductibles : -44 478 €
Résultat foncier Année 1 : -36 913 €(Déficit de 36 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 513 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 498 €/an
Revenus locatifs : +7 565 €
Charges déductibles : -4 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 067 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15513.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 565 €44 481 €3 401 €-36 916 €21 400 €15 516 €15 516 €
27 716 €4 412 €3 311 €3 304 €--12 213 €
37 870 €4 320 €3 219 €3 550 €--8 662 €
48 028 €4 224 €3 124 €3 803 €--4 859 €
58 188 €4 125 €3 025 €4 063 €--796 €
68 352 €4 023 €2 922 €4 329 €---
78 519 €3 917 €2 816 €4 602 €---
88 689 €3 807 €2 706 €4 883 €---
98 863 €3 693 €2 593 €5 170 €---
109 040 €3 575 €2 475 €5 465 €---
119 221 €3 453 €2 353 €5 768 €---
129 406 €3 327 €2 226 €6 079 €---
139 594 €3 196 €2 096 €6 398 €---
149 786 €3 061 €1 960 €6 725 €---
159 981 €2 920 €1 820 €7 061 €---
1610 181 €2 775 €1 674 €7 406 €---
1710 385 €2 624 €1 524 €7 760 €---
1810 592 €2 469 €1 368 €8 124 €---
1910 804 €2 307 €1 207 €8 497 €---
2011 020 €2 140 €1 040 €8 880 €---
2111 241 €1 967 €866 €9 274 €---
2211 465 €1 788 €687 €9 678 €---
2311 695 €1 602 €502 €10 093 €---
2411 929 €1 410 €309 €10 519 €---
2512 167 €1 211 €110 €10 956 €---
TOTAL242 297 €116 827 €49 334 €125 470 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 589 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 589 €-6 420 €+8 009 €
2+1 589 €0 €+1 589 €
3+1 589 €0 €+1 589 €
4+1 589 €0 €+1 589 €
5+1 589 €0 €+1 589 €
6+1 589 €+1 060 €+529 €
7+1 589 €+1 381 €+208 €
8+1 589 €+1 465 €+124 €
9+1 589 €+1 551 €+38 €
10+1 589 €+1 640 €-51 €
11+1 589 €+1 730 €-141 €
12+1 589 €+1 824 €-235 €
13+1 589 €+1 919 €-330 €
14+1 589 €+2 018 €-429 €
15+1 589 €+2 118 €-529 €
16+1 589 €+2 222 €-633 €
17+1 589 €+2 328 €-739 €
18+1 589 €+2 437 €-848 €
19+1 589 €+2 549 €-960 €
20+1 589 €+2 664 €-1 075 €
21+1 589 €+2 782 €-1 193 €
22+1 589 €+2 903 €-1 314 €
23+1 589 €+3 028 €-1 439 €
24+1 589 €+3 156 €-1 567 €
25+1 589 €+3 287 €-1 698 €
Total+39 725 €+37 641 €+2 084 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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