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Achat appartement

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface81m²
Coût Total137 415€
Loyer Annuel9 068€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 560 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 451,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 81 m², Bâtiment de 6 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 4ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage central fuel, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking

Appartement idéal investisseur, actuellement loué, situé en centre-ville, au pied des commerces et transports. Au 4e étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée, il offre 81 m² : une entrée, un séjour avec balcon vue cathédrale, cuisine, deux chambres dont une avec balcon, salle d'eau. Parking privé et cave complètent ce bien.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.085750, 2.392440
Total : 137 415€
Prix d'acquisition : 117 560€
Travaux : 10 450€
Valeur du bien : 128 010€
Frais de notaire : 9 405€
Coût estimé : 9 405€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9068€/an
Fourchette totale : 575€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 6904€ - 11911€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 415€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :40,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 719,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 320,98€
Coût de l'assurance :12 023,81€
Taxe foncière : 906,81€/an
Soit par mois : 75,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 755,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 794,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant rafraîchissement
BalconRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du balcon avec peinture et remplacement du sol abîmé
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - peinture écaillée et sol abîmé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 450 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Balcon - Rénovation:1 000€
    Rénovation balcon: 5 m² × 200€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 068 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 415 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 423 €
Revenus locatifs : +9 068 €
Charges déductibles : -16 423 €
Résultat foncier Année 1 : -7 355 €(Déficit de 7 355 €)
Imputable sur revenu global : 7 355 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 973 €/an
Revenus locatifs : +9 068 €
Charges déductibles : -5 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 095 €/an
Prix d'achat du bien : 117 560 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 414 €(65% de 117 560 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 779 €/an
Calcul : 76 414 € × 3,636% = 2 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 068 €16 428 €4 590 €-7 359 €7 359 €--
29 249 €5 855 €4 468 €3 394 €---
39 434 €5 729 €4 341 €3 705 €---
49 623 €5 598 €4 211 €4 025 €---
59 816 €5 463 €4 075 €4 353 €---
610 012 €5 323 €3 935 €4 689 €---
710 212 €5 179 €3 791 €5 034 €---
810 416 €5 029 €3 641 €5 388 €---
910 625 €4 874 €3 486 €5 751 €---
1010 837 €4 714 €3 326 €6 123 €---
1111 054 €4 548 €3 161 €6 506 €---
1211 275 €4 377 €2 989 €6 898 €---
1311 501 €4 200 €2 812 €7 300 €---
1411 731 €4 017 €2 629 €7 714 €---
1511 965 €3 827 €2 440 €8 138 €---
1612 205 €3 631 €2 244 €8 573 €---
1712 449 €3 429 €2 041 €9 020 €---
1812 698 €3 219 €1 831 €9 479 €---
1912 952 €3 002 €1 614 €9 949 €---
2013 211 €2 778 €1 390 €10 433 €---
2113 475 €2 546 €1 158 €10 929 €---
2213 744 €2 306 €918 €11 439 €---
2314 019 €2 057 €670 €11 962 €---
2414 300 €1 801 €413 €12 499 €---
2514 586 €1 535 €147 €13 050 €---
TOTAL290 455 €111 465 €66 321 €178 990 €7 359 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 208 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 904 €-2 208 €+4 112 €
2+1 904 €+1 018 €+886 €
3+1 904 €+1 112 €+792 €
4+1 904 €+1 207 €+697 €
5+1 904 €+1 306 €+598 €
6+1 904 €+1 407 €+497 €
7+1 904 €+1 510 €+394 €
8+1 904 €+1 616 €+288 €
9+1 904 €+1 725 €+179 €
10+1 904 €+1 837 €+67 €
11+1 904 €+1 952 €-48 €
12+1 904 €+2 069 €-165 €
13+1 904 €+2 190 €-286 €
14+1 904 €+2 314 €-410 €
15+1 904 €+2 441 €-537 €
16+1 904 €+2 572 €-668 €
17+1 904 €+2 706 €-802 €
18+1 904 €+2 844 €-940 €
19+1 904 €+2 985 €-1 081 €
20+1 904 €+3 130 €-1 226 €
21+1 904 €+3 279 €-1 375 €
22+1 904 €+3 432 €-1 528 €
23+1 904 €+3 589 €-1 685 €
24+1 904 €+3 750 €-1 846 €
25+1 904 €+3 915 €-2 011 €
Total+47 600 €+53 697 €+-6 097 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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