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Appartement 4 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleDreux (28)
Surface66m²
Coût Total162 592€
Loyer Annuel8 397€
Rentabilité5.16%
Cashflow/mois-234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 513,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 à vendre – Hyper centre, emplacement privilégié

Idéalement situé en plein cœur de la ville, cet appartement T4 offre un cadre de vie pratique et recherché, à proximité immédiate de toutes les commodités : commerces, transports, écoles et services.

Nichée au sein d'une petite copropriété à taille humaine de seulement 6 lots, cette propriété garantit calme et faibles charges, un véritable atout pour un investissement serein.

Que ce soit pour diversifier votre patrimoine ou préparer un projet futur, ce bien bénéficie d'un emplacement stratégique en hypercentre, très prisé. Bien proposé par Lémia NEKKAZ, agent commercial(844697169). Référence annonce : 1815LN Date de réalisation du diagnostic : 30/01/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 290 € et 1 810 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.749800, 1.386535
Total : 162 592€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 54 700€
Valeur du bien : 154 600€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8397€/an
Fourchette totale : 580€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 6966€ - 10123€/an
Rentabilité brute :5.16%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 6.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 492,41 €/m²
Basé sur :284 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :98 499 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :+1 401€ (+1.4%)
Marge achat-revente :-64 093€ (-65.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :816,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 864,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 385,67€
Coût de l'assurance :14 226,80€
Taxe foncière : 839,72€/an
Soit par mois : 69,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 699,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté, mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - peinture à rafraîchir dans une chambre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 700 €(829 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture chambres: 2 chambres × 750€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 27 m² × 80€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 397 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 668 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 592 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 569 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 777 €
Revenus locatifs : +8 397 €
Charges déductibles : -61 777 €
Résultat foncier Année 1 : -53 379 €(Déficit de 53 379 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 979 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 077 €/an
Revenus locatifs : +8 397 €
Charges déductibles : -7 077 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 321 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31979.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 397 €61 782 €5 673 €-53 385 €21 400 €31 985 €31 985 €
28 565 €6 934 €5 525 €1 631 €--30 354 €
38 736 €6 781 €5 372 €1 956 €--28 398 €
48 911 €6 622 €5 213 €2 289 €--26 108 €
59 089 €6 457 €5 048 €2 632 €--23 476 €
69 271 €6 287 €4 878 €2 984 €--20 492 €
79 457 €6 110 €4 701 €3 346 €--17 145 €
89 646 €5 927 €4 519 €3 718 €--13 427 €
99 839 €5 738 €4 329 €4 101 €--9 326 €
1010 035 €5 542 €4 133 €4 494 €--4 832 €
1110 236 €5 338 €3 930 €4 898 €---
1210 441 €5 128 €3 719 €5 313 €---
1310 650 €4 910 €3 501 €5 740 €---
1410 863 €4 684 €3 275 €6 179 €---
1511 080 €4 450 €3 041 €6 630 €---
1611 302 €4 207 €2 798 €7 094 €---
1711 528 €3 956 €2 547 €7 572 €---
1811 758 €3 696 €2 287 €8 062 €---
1911 993 €3 426 €2 018 €8 567 €---
2012 233 €3 147 €1 738 €9 086 €---
2112 478 €2 858 €1 449 €9 620 €---
2212 727 €2 558 €1 150 €10 169 €---
2312 982 €2 248 €839 €10 734 €---
2413 242 €1 927 €518 €11 315 €---
2513 506 €1 594 €185 €11 913 €---
TOTAL268 965 €172 305 €82 386 €96 659 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 659 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 763 €-6 420 €+8 183 €
2+1 763 €0 €+1 763 €
3+1 763 €0 €+1 763 €
4+1 763 €0 €+1 763 €
5+1 763 €0 €+1 763 €
6+1 763 €0 €+1 763 €
7+1 763 €0 €+1 763 €
8+1 763 €0 €+1 763 €
9+1 763 €0 €+1 763 €
10+1 763 €0 €+1 763 €
11+1 763 €+20 €+1 743 €
12+1 763 €+1 594 €+169 €
13+1 763 €+1 722 €+41 €
14+1 763 €+1 854 €-91 €
15+1 763 €+1 989 €-226 €
16+1 763 €+2 128 €-365 €
17+1 763 €+2 271 €-508 €
18+1 763 €+2 419 €-656 €
19+1 763 €+2 570 €-807 €
20+1 763 €+2 726 €-963 €
21+1 763 €+2 886 €-1 123 €
22+1 763 €+3 051 €-1 288 €
23+1 763 €+3 220 €-1 457 €
24+1 763 €+3 394 €-1 631 €
25+1 763 €+3 574 €-1 811 €
Total+44 075 €+28 998 €+15 077 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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