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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleHénin-Beaumont (62)
Surface140m²
Coût Total162 980€
Loyer Annuel15 719€
Rentabilité9.64%
Cashflow/mois+305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 035,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Cuisine ouverte, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Pas de balcon, Non meublé

Immeuble mixte en centre ville d'Hénin-Beaumont, local commercial + appartement sur 138m2 environ

Rez-de-chaussée : local commercial de 43m2 avec cave et sanitaires

Étage : bel appartement sur 2 niveaux, composée d'une grande cuisine équipée, de 27m2 Salon lumineux de 21m2

2 ème étage : 2 belles chambres de 15 et 21m2 environ Belle salle de douche moderne douche italienne et toilettes

Les + : travaux de rénovation réalisé en 2019 pour l'isolation fenêtres pvc, double vitrage, isolation des murs, parquet et chauffage au gaz

Taxe foncière 1800€ Classe énergie C indice 121 Classe climat C indice 26

Ville : Hénin-Beaumont
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62110
Coordonnées : 50.421532, 2.944996
Total : 162 980€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 6 380€
Valeur du bien : 151 380€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 9.36€/m²/mois
Fourchette : 7.73€ - 11.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1310€/mois
Loyer annuel estimé : 15719€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1585€/mois
Fourchette annuelle : 12993€ - 19016€/an
Rentabilité brute :9.64%
Fourchette de rentabilité :7.97% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 393,73 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 122 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-50 122€ (-25.7%)
Marge achat-revente :32 142€ (16.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :61,12€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 855,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 288,40€
Coût de l'assurance :18 335,25€
Taxe foncière : 1 800,00€/an
Soit par mois : 150,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 309,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 005,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques éléments à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 38 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - quelques éléments décoratifs à rafraîchir
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 380 €(46 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Revêtement sol: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 140€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hénin-Beaumont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 310 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 719 €/an
Calcul : 1 310 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 228 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 980 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 141 €
Revenus locatifs : +15 719 €
Charges déductibles : -14 141 €
Résultat foncier Année 1 : 1 577 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 761 €/an
Revenus locatifs : +15 719 €
Charges déductibles : -7 761 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 957 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 719 €14 147 €5 233 €1 572 €---
216 033 €7 625 €5 091 €8 408 €---
316 354 €7 478 €4 945 €8 876 €---
416 681 €7 327 €4 794 €9 354 €---
517 015 €7 171 €4 637 €9 844 €---
617 355 €7 009 €4 476 €10 345 €---
717 702 €6 843 €4 309 €10 859 €---
818 056 €6 670 €4 137 €11 386 €---
918 417 €6 493 €3 959 €11 925 €---
1018 786 €6 309 €3 775 €12 477 €---
1119 161 €6 119 €3 585 €13 042 €---
1219 544 €5 923 €3 389 €13 622 €---
1319 935 €5 720 €3 187 €14 215 €---
1420 334 €5 511 €2 977 €14 823 €---
1520 741 €5 295 €2 761 €15 446 €---
1621 156 €5 071 €2 538 €16 084 €---
1721 579 €4 841 €2 307 €16 738 €---
1822 010 €4 602 €2 069 €17 408 €---
1922 450 €4 356 €1 823 €18 094 €---
2022 899 €4 102 €1 569 €18 798 €---
2123 357 €3 839 €1 306 €19 518 €---
2223 825 €3 568 €1 035 €20 257 €---
2324 301 €3 288 €754 €21 013 €---
2424 787 €2 998 €465 €21 789 €---
2525 283 €2 699 €166 €22 584 €---
TOTAL503 481 €145 004 €75 288 €358 477 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 477 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 301 €+472 €+2 829 €
2+3 301 €+2 523 €+778 €
3+3 301 €+2 663 €+638 €
4+3 301 €+2 806 €+495 €
5+3 301 €+2 953 €+348 €
6+3 301 €+3 104 €+197 €
7+3 301 €+3 258 €+43 €
8+3 301 €+3 416 €-115 €
9+3 301 €+3 577 €-276 €
10+3 301 €+3 743 €-442 €
11+3 301 €+3 913 €-612 €
12+3 301 €+4 087 €-786 €
13+3 301 €+4 265 €-964 €
14+3 301 €+4 447 €-1 146 €
15+3 301 €+4 634 €-1 333 €
16+3 301 €+4 825 €-1 524 €
17+3 301 €+5 021 €-1 720 €
18+3 301 €+5 222 €-1 921 €
19+3 301 €+5 428 €-2 127 €
20+3 301 €+5 639 €-2 338 €
21+3 301 €+5 855 €-2 554 €
22+3 301 €+6 077 €-2 776 €
23+3 301 €+6 304 €-3 003 €
24+3 301 €+6 537 €-3 236 €
25+3 301 €+6 775 €-3 474 €
Total+82 525 €+107 543 €+-25 018 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
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