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Maison à vendre

VilleBélâbre (36)
Surface88m²
Coût Total76 792€
Loyer Annuel6 525€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 400 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 743,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres

Maison de centre bourg habitable de suite - 88 m² habitables - Au rdc: Cuisine, séjour, et cellier avec wc - a l'étage: 2 vastes chambres (23m² et 24m²) - Dressing -- Salle d'eau - Courette avec chaufferie - Classe énergétique F- Raccordée au tout à l'égout - Double vitrage PVC - Volets roulants - Chauffage fuel -

Chauffage : central fioul

Ville : Bélâbre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36370
Coordonnées : 46.564020, 1.169799
Total : 76 792€
Prix d'acquisition : 65 400€
Travaux : 6 160€
Valeur du bien : 71 560€
Frais de notaire : 5 232€
Coût estimé : 5 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 544€/mois
Loyer annuel estimé : 6525€/an
Fourchette totale : 424€ - 698€/mois
Fourchette annuelle : 5083€ - 8376€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :908,45 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :79 944 €
Prix d'achat :65 400 €
Décote à l'achat :-14 544€ (-18.2%)
Marge achat-revente :3 152€ (3.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :375,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 397,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 717,51€
Coût de l'assurance :6 719,30€
Taxe foncière : 652,50€/an
Soit par mois : 54,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 543,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 451,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique F mentionnée explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 29 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: salon de 12 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 160 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/Combles:6 160€
    Isolation des combles perdus: 88 m² × 70€/m² = 6160€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 160€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 160€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 525 €/an
Calcul : 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 792 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 653 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 560 €
Revenus locatifs : +6 525 €
Charges déductibles : -9 560 €
Résultat foncier Année 1 : -3 035 €(Déficit de 3 035 €)
Imputable sur revenu global : 3 035 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 400 €/an
Revenus locatifs : +6 525 €
Charges déductibles : -3 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 125 €/an
Prix d'achat du bien : 65 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 510 €(65% de 65 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 510 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 525 €9 562 €2 481 €-3 037 €3 037 €--
26 656 €3 335 €2 414 €3 320 €---
36 789 €3 266 €2 345 €3 523 €---
46 924 €3 194 €2 273 €3 730 €---
57 063 €3 121 €2 199 €3 942 €---
67 204 €3 044 €2 123 €4 160 €---
77 348 €2 965 €2 044 €4 383 €---
87 495 €2 884 €1 962 €4 612 €---
97 645 €2 799 €1 878 €4 846 €---
107 798 €2 712 €1 791 €5 086 €---
117 954 €2 622 €1 701 €5 332 €---
128 113 €2 530 €1 608 €5 584 €---
138 275 €2 434 €1 512 €5 842 €---
148 441 €2 334 €1 413 €6 106 €---
158 610 €2 232 €1 311 €6 378 €---
168 782 €2 126 €1 205 €6 656 €---
178 957 €2 017 €1 095 €6 941 €---
189 137 €1 904 €982 €7 233 €---
199 319 €1 787 €865 €7 533 €---
209 506 €1 666 €745 €7 840 €---
219 696 €1 541 €620 €8 154 €---
229 890 €1 413 €491 €8 477 €---
2310 088 €1 280 €358 €8 808 €---
2410 289 €1 142 €221 €9 147 €---
2510 495 €1 000 €79 €9 495 €---
TOTAL208 998 €64 909 €35 718 €144 089 €3 037 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 911 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 089 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 525 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 370 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 370 €-911 €+2 281 €
2+1 370 €+996 €+374 €
3+1 370 €+1 057 €+313 €
4+1 370 €+1 119 €+251 €
5+1 370 €+1 183 €+187 €
6+1 370 €+1 248 €+122 €
7+1 370 €+1 315 €+55 €
8+1 370 €+1 383 €-13 €
9+1 370 €+1 454 €-84 €
10+1 370 €+1 526 €-156 €
11+1 370 €+1 599 €-229 €
12+1 370 €+1 675 €-305 €
13+1 370 €+1 753 €-383 €
14+1 370 €+1 832 €-462 €
15+1 370 €+1 913 €-543 €
16+1 370 €+1 997 €-627 €
17+1 370 €+2 082 €-712 €
18+1 370 €+2 170 €-800 €
19+1 370 €+2 260 €-890 €
20+1 370 €+2 352 €-982 €
21+1 370 €+2 446 €-1 076 €
22+1 370 €+2 543 €-1 173 €
23+1 370 €+2 642 €-1 272 €
24+1 370 €+2 744 €-1 374 €
25+1 370 €+2 849 €-1 479 €
Total+34 250 €+43 227 €+-8 977 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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