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Appartement 4 pièces 74 m²

VilleLimeil-Brévannes (94)
Surface74
Coût Total223 440
Loyer Annuel14 598
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-77
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 198 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 675,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proximité de la forêt de Grosbois, qui offre de belles possibilités pour les promenades, le sport. Le Câble C1, le téléphérique urbain reliant Créteil à Villeneuve-Saint-Georges passant par Limeil-Brévannes, sera fonctionnel bientôt (prévision fin 2025). Cela va fortement améliorer les connexions, notamment vers la station Pointe du Lac (ligne 8 métro) et les autres communes. La ville dispose des commerces de proximité, écoles, etc. Dans une résidence sécurisée et propre de 3 étages sans ascenseur. Vous trouverez au 2ème étage un beau 4 pièces lumineux de 74,21m² en bon état qui se compose d'un salon, 3 chambres, 2 salles de douche, 1 wc. Un grand box doublement sécurisé vient compléter ce bien Près des transports, 15mn du RER A Pas de travaux à prévoir

Ville : Limeil-Brévannes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94450
Coordonnées : 48.753443, 2.494527
Total : 223 440
Prix d'acquisition : 198 000
Travaux : 9 600
Valeur du bien : 207 600
Frais de notaire : 15 840
Coût estimé : 15 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.67€ - 19.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1217€/mois
Loyer annuel estimé : 14598€/an
Fourchette totale : 1012€ - 1463€/mois
Fourchette annuelle : 12142€ - 17552€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 095,24 €/m²
Basé sur :304 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :229 048
Prix d'achat :198 000
Décote à l'achat :-31 048 (-13.6%)
Marge achat-revente :5 608€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 106,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 171,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 553,73
Coût de l'assurance :19 551,00
Taxe foncière : 1 459,83€/an
Soit par mois : 121,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 216,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 293,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limeil-Brévannes. Les prix ont été adaptés selon la région. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 217 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 598 €/an
Calcul : 1 217 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 440 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 782 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 460 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 342
Revenus locatifs : +14 598
Charges déductibles : -19 342
Résultat foncier Année 1 : -4 744(Déficit de 4 744 €)
Imputable sur revenu global : 4 744
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 742 €/an
Revenus locatifs : +14 598
Charges déductibles : -9 742
Résultat foncier Années 2+ : 4 856 €/an
Prix d'achat du bien : 198 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 59819 3497 508-4 7514 751 €--
214 8909 5507 3085 340---
315 1889 3447 1025 844---
415 4929 1316 8896 361---
515 8028 9106 6686 892---
616 1188 6816 4407 436---
716 4408 4456 2037 995---
816 7698 2015 9598 568---
917 1047 9485 7069 156---
1017 4467 6865 4459 760---
1117 7957 4165 17410 379---
1218 1517 1364 89411 015---
1318 5146 8464 60411 668---
1418 8846 5474 30512 338---
1519 2626 2373 99513 025---
1619 6475 9163 67413 731---
1720 0405 5843 34314 456---
1820 4415 2412 99915 200---
1920 8504 8862 64415 964---
2021 2674 5192 27716 748---
2121 6924 1391 89717 553---
2222 1263 7461 50418 380---
2322 5693 3391 09719 229---
2423 0202 91867720 102---
2523 4802 48324120 997---
TOTAL467 587174 200108 554293 3864 751Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 425
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 386
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 066 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 066-1 425+4 491
2+3 066+1 602+1 464
3+3 066+1 753+1 313
4+3 066+1 908+1 158
5+3 066+2 068+998
6+3 066+2 231+835
7+3 066+2 398+668
8+3 066+2 570+496
9+3 066+2 747+319
10+3 066+2 928+138
11+3 066+3 114-48
12+3 066+3 305-239
13+3 066+3 500-434
14+3 066+3 701-635
15+3 066+3 908-842
16+3 066+4 119-1 053
17+3 066+4 337-1 271
18+3 066+4 560-1 494
19+3 066+4 789-1 723
20+3 066+5 024-1 958
21+3 066+5 266-2 200
22+3 066+5 514-2 448
23+3 066+5 769-2 703
24+3 066+6 030-2 964
25+3 066+6 299-3 233
Total+76 650+88 016+-11 366
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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