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Maison en pierre t5 - terrain de 341m2 - proche centre-ville de rodez

VilleOlemps (12)
Surface180
Coût Total230 550
Loyer Annuel18 950
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+211
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 105,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 180 m², 6 pièces, 341 m² de terrain

Maison En Pierre - 4 Chambres - 180m² Habitables - Appartement T2 Independant Votre agence Sélection Immobilier Rodez, vous propose, en exclusivité, une maison en pierre bâtie sur plusieurs étages et disposant d'un appartement de type 2 indépendant. La maison se compose, au sous-sol, d'un appartement de type 2 d'une surface d'environ 50m². Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée ouvrant sur le grand séjour de 30m2 et la cuisine indépendante. Au premier étage, un palier dessert deux belles chambres de 14m² chacune, une salle d'eau et une pièce annexe. Au deuxième étage, vous apprécierez l'aménagement de l'espace offrant deux chambres supplémentaires. A l'intérieur, des travaux de rafraichissement sont à prévoir afin de créer une atmosphère à votre image. Le chauffage est assuré par une chaudière gaz à condensation récente. Autre atout, un appartement T2, d'une surface de 50m², totalement indépendant, vous permettra de générer un revenu locatif intéressant. Enfin, vous serez situés à seulement 5 minutes du centre-ville de Rodez. Un arrêt de bus est également à proximité. Pour tout renseignement ou demande d'information, n'hésitez pas à notre agence.

Ville : Olemps
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12510
Coordonnées : 44.347717, 2.549284
Total : 230 550
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 15 630
Valeur du bien : 214 630
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1579€/mois
Loyer annuel estimé : 18950€/an
Fourchette totale : 1270€ - 1964€/mois
Fourchette annuelle : 15236€ - 23570€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 190,43 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :394 277
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-195 277 (-49.5%)
Marge achat-revente :163 727€ (41.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 550
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 123,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :86,46€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 209,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 502,27
Coût de l'assurance :25 936,88
Taxe foncière : 1 895,00€/an
Soit par mois : 157,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 579,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 367,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :211,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12-15 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et entretien de la chaudière gaz à condensation
Quantité: 1 système
Raison: Chauffage existant en bon état, mais vérification nécessaire pour garantir l'efficacité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 630(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 720€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 600
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 200€/m² = 3000€
  • Chauffage - Remplacement système:150
    Entretien chaudière gaz à condensation: 1 système × 150€ = 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Olemps (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 150✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 950 €/an
Calcul : 1 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 550 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 037 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 895 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 630
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 958
Revenus locatifs : +18 950
Charges déductibles : -25 958
Résultat foncier Année 1 : -7 008(Déficit de 7 008 €)
Imputable sur revenu global : 7 008
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 328 €/an
Revenus locatifs : +18 950
Charges déductibles : -10 328
Résultat foncier Années 2+ : 8 622 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 95025 9657 403-7 0157 015 €--
219 32910 1357 2029 194---
319 7169 9286 9959 788---
420 1109 7146 78110 396---
520 5129 4936 56011 019---
620 9229 2646 33211 658---
721 3419 0286 09612 312---
821 7688 7855 85212 983---
922 2038 5335 60113 670---
1022 6478 2735 34114 374---
1123 1008 0045 07215 095---
1223 5627 7274 79415 835---
1324 0337 4404 50816 593---
1424 5147 1444 21217 369---
1525 0046 8393 90618 166---
1625 5046 5233 59018 982---
1726 0146 1963 26419 818---
1826 5355 8592 92720 675---
1927 0655 5112 57921 554---
2027 6075 1512 21922 455---
2128 1594 7801 84723 379---
2228 7224 3961 46324 326---
2329 2963 9991 06725 297---
2429 8823 59065726 292---
2530 4803 16723427 313---
TOTAL606 973195 444106 502411 5297 015Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 105
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 411 529
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 950 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 979-2 105+6 084
2+3 979+2 758+1 221
3+3 979+2 936+1 043
4+3 979+3 119+860
5+3 979+3 306+673
6+3 979+3 497+482
7+3 979+3 694+285
8+3 979+3 895+84
9+3 979+4 101-122
10+3 979+4 312-333
11+3 979+4 529-550
12+3 979+4 750-771
13+3 979+4 978-999
14+3 979+5 211-1 232
15+3 979+5 450-1 471
16+3 979+5 694-1 715
17+3 979+5 945-1 966
18+3 979+6 203-2 224
19+3 979+6 466-2 487
20+3 979+6 737-2 758
21+3 979+7 014-3 035
22+3 979+7 298-3 319
23+3 979+7 589-3 610
24+3 979+7 888-3 909
25+3 979+8 194-4 215
Total+99 475+123 459+-23 984
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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