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Maison en pierre t5 - terrain de 341m2 - proche centre-ville de rodez

Bien expiré
VilleOlemps (12)
Surface180m²
Coût Total230 550€
Loyer Annuel18 950€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 105,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 180 m², 6 pièces, 341 m² de terrain

Maison En Pierre - 4 Chambres - 180m² Habitables - Appartement T2 Independant Votre agence Sélection Immobilier Rodez, vous propose, en exclusivité, une maison en pierre bâtie sur plusieurs étages et disposant d'un appartement de type 2 indépendant. La maison se compose, au sous-sol, d'un appartement de type 2 d'une surface d'environ 50m². Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée ouvrant sur le grand séjour de 30m2 et la cuisine indépendante. Au premier étage, un palier dessert deux belles chambres de 14m² chacune, une salle d'eau et une pièce annexe. Au deuxième étage, vous apprécierez l'aménagement de l'espace offrant deux chambres supplémentaires. A l'intérieur, des travaux de rafraichissement sont à prévoir afin de créer une atmosphère à votre image. Le chauffage est assuré par une chaudière gaz à condensation récente. Autre atout, un appartement T2, d'une surface de 50m², totalement indépendant, vous permettra de générer un revenu locatif intéressant. Enfin, vous serez situés à seulement 5 minutes du centre-ville de Rodez. Un arrêt de bus est également à proximité. Pour tout renseignement ou demande d'information, n'hésitez pas à notre agence.

Ville : Olemps
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12510
Coordonnées : 44.347717, 2.549284
Total : 230 550€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 15 630€
Valeur du bien : 214 630€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1579€/mois
Loyer annuel estimé : 18950€/an
Fourchette totale : 1270€ - 1964€/mois
Fourchette annuelle : 15236€ - 23570€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 190,43 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :394 277 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-195 277€ (-49.5%)
Marge achat-revente :163 727€ (41.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 123,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :86,46€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 209,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 502,27€
Coût de l'assurance :25 936,88€
Taxe foncière : 1 895,00€/an
Soit par mois : 157,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 579,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 367,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :211,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12-15 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et entretien de la chaudière gaz à condensation
Quantité: 1 système
Raison: Chauffage existant en bon état, mais vérification nécessaire pour garantir l'efficacité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 630 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 720€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 200€/m² = 3000€
  • Chauffage - Remplacement système:150€
    Entretien chaudière gaz à condensation: 1 système × 150€ = 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Olemps (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 150€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 950 €/an
Calcul : 1 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 550 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 037 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 895 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 958 €
Revenus locatifs : +18 950 €
Charges déductibles : -25 958 €
Résultat foncier Année 1 : -7 008 €(Déficit de 7 008 €)
Imputable sur revenu global : 7 008 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 328 €/an
Revenus locatifs : +18 950 €
Charges déductibles : -10 328 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 622 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 950 €25 965 €7 403 €-7 015 €7 015 €--
219 329 €10 135 €7 202 €9 194 €---
319 716 €9 928 €6 995 €9 788 €---
420 110 €9 714 €6 781 €10 396 €---
520 512 €9 493 €6 560 €11 019 €---
620 922 €9 264 €6 332 €11 658 €---
721 341 €9 028 €6 096 €12 312 €---
821 768 €8 785 €5 852 €12 983 €---
922 203 €8 533 €5 601 €13 670 €---
1022 647 €8 273 €5 341 €14 374 €---
1123 100 €8 004 €5 072 €15 095 €---
1223 562 €7 727 €4 794 €15 835 €---
1324 033 €7 440 €4 508 €16 593 €---
1424 514 €7 144 €4 212 €17 369 €---
1525 004 €6 839 €3 906 €18 166 €---
1625 504 €6 523 €3 590 €18 982 €---
1726 014 €6 196 €3 264 €19 818 €---
1826 535 €5 859 €2 927 €20 675 €---
1927 065 €5 511 €2 579 €21 554 €---
2027 607 €5 151 €2 219 €22 455 €---
2128 159 €4 780 €1 847 €23 379 €---
2228 722 €4 396 €1 463 €24 326 €---
2329 296 €3 999 €1 067 €25 297 €---
2429 882 €3 590 €657 €26 292 €---
2530 480 €3 167 €234 €27 313 €---
TOTAL606 973 €195 444 €106 502 €411 529 €7 015 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 105 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 411 529 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 950 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 979 €-2 105 €+6 084 €
2+3 979 €+2 758 €+1 221 €
3+3 979 €+2 936 €+1 043 €
4+3 979 €+3 119 €+860 €
5+3 979 €+3 306 €+673 €
6+3 979 €+3 497 €+482 €
7+3 979 €+3 694 €+285 €
8+3 979 €+3 895 €+84 €
9+3 979 €+4 101 €-122 €
10+3 979 €+4 312 €-333 €
11+3 979 €+4 529 €-550 €
12+3 979 €+4 750 €-771 €
13+3 979 €+4 978 €-999 €
14+3 979 €+5 211 €-1 232 €
15+3 979 €+5 450 €-1 471 €
16+3 979 €+5 694 €-1 715 €
17+3 979 €+5 945 €-1 966 €
18+3 979 €+6 203 €-2 224 €
19+3 979 €+6 466 €-2 487 €
20+3 979 €+6 737 €-2 758 €
21+3 979 €+7 014 €-3 035 €
22+3 979 €+7 298 €-3 319 €
23+3 979 €+7 589 €-3 610 €
24+3 979 €+7 888 €-3 909 €
25+3 979 €+8 194 €-4 215 €
Total+99 475 €+123 459 €+-23 984 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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