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Appartement à vendre

VilleBiscarrosse (40)
Surface96m²
Coût Total179 360€
Loyer Annuel13 036€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 343,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Non meublé

Situé à proximité immédiate de l'Ecole Meyrie, venez vous installer dans cet appartement situé au 3ème étage comprenant une entrée, une cuisine indépendante, un salon et un séjour ouvert, 3 chambres, une salle d'eau et des WC indépendant. Vous aurez également une cave privative au RDC. Emplacement de stationnement libre au pied de l'immeuble. Contactez votre agence GOSSELIN IMMOBILIER ou Logement à consommation énergétique excessive. Copropriété de 46 lots - dont 18 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3500.00 euros. Anthony MANZANOS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 949 986 293 - Mont de Marsan.

Ville : Biscarrosse
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40600
Coordonnées : 44.410100, -1.175420
Total : 179 360€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 40 040€
Valeur du bien : 169 040€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 9.34€ - 13.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13036€/an
Fourchette totale : 896€ - 1317€/mois
Fourchette annuelle : 10757€ - 15799€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 716,22 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :356 757 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-227 757€ (-63.8%)
Marge achat-revente :177 397€ (49.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :899,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :52,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 952,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 593,04€
Coût de l'assurance :15 694,00€
Taxe foncière : 1 303,64€/an
Soit par mois : 108,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 291,67€/mois
Soit par an : 3 500,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 086,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 352,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimée 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir
Quantité: couloir (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 040 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:700€
    Peinture salon: 25 m² × 28€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:140€
    Peinture couloir: 5 m² × 28€/m² = 140€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Biscarrosse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 036 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 360 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 304 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 500 €/an
Calcul : 292 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 706 €
Revenus locatifs : +13 036 €
Charges déductibles : -51 706 €
Résultat foncier Année 1 : -38 670 €(Déficit de 38 670 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 270 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 666 €/an
Revenus locatifs : +13 036 €
Charges déductibles : -11 666 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 370 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17269.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 036 €51 712 €6 240 €-38 675 €21 400 €17 275 €17 275 €
213 297 €11 509 €6 077 €1 788 €--15 487 €
313 563 €11 340 €5 908 €2 223 €--13 264 €
413 834 €11 165 €5 734 €2 669 €--10 594 €
514 111 €10 984 €5 552 €3 127 €--7 467 €
614 393 €10 796 €5 365 €3 597 €--3 870 €
714 681 €10 602 €5 170 €4 079 €---
814 975 €10 400 €4 969 €4 574 €---
915 274 €10 192 €4 761 €5 082 €---
1015 580 €9 976 €4 545 €5 604 €---
1115 891 €9 752 €4 321 €6 139 €---
1216 209 €9 521 €4 089 €6 689 €---
1316 533 €9 281 €3 849 €7 253 €---
1416 864 €9 032 €3 600 €7 832 €---
1517 201 €8 774 €3 343 €8 427 €---
1617 545 €8 508 €3 076 €9 038 €---
1717 896 €8 232 €2 800 €9 665 €---
1818 254 €7 945 €2 514 €10 309 €---
1918 619 €7 649 €2 218 €10 970 €---
2018 992 €7 342 €1 911 €11 650 €---
2119 371 €7 024 €1 593 €12 347 €---
2219 759 €6 695 €1 263 €13 064 €---
2320 154 €6 354 €922 €13 800 €---
2420 557 €6 000 €569 €14 557 €---
2520 968 €5 635 €203 €15 334 €---
TOTAL417 561 €266 419 €90 593 €151 142 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 738 €-6 420 €+9 158 €
2+2 738 €0 €+2 738 €
3+2 738 €0 €+2 738 €
4+2 738 €0 €+2 738 €
5+2 738 €0 €+2 738 €
6+2 738 €0 €+2 738 €
7+2 738 €+63 €+2 675 €
8+2 738 €+1 372 €+1 366 €
9+2 738 €+1 525 €+1 213 €
10+2 738 €+1 681 €+1 057 €
11+2 738 €+1 842 €+896 €
12+2 738 €+2 007 €+731 €
13+2 738 €+2 176 €+562 €
14+2 738 €+2 350 €+388 €
15+2 738 €+2 528 €+210 €
16+2 738 €+2 711 €+27 €
17+2 738 €+2 899 €-161 €
18+2 738 €+3 093 €-355 €
19+2 738 €+3 291 €-553 €
20+2 738 €+3 495 €-757 €
21+2 738 €+3 704 €-966 €
22+2 738 €+3 919 €-1 181 €
23+2 738 €+4 140 €-1 402 €
24+2 738 €+4 367 €-1 629 €
25+2 738 €+4 600 €-1 862 €
Total+68 450 €+45 343 €+23 107 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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