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Maison 2 pièces 49 m²

VilleSaint-pierre-de-fursac, Saint-Étienne-de-fursac (23)
Surface49m²
Coût Total40 000€
Loyer Annuel4 330€
Rentabilité10.82%
Cashflow/mois+113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 510,2 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre à Fursac

Votre Agence UDI Immobilier de Guéret vous présente à la vente cette maison sur cave à rénover sur la commune de Fursac. Au rez-de-chaussée : une entrée, une pièce séjour et une salle de bains avec un WC, A l'étage : un palier, une chambre puis un accès au grenier. Des panneaux solaires ainsi qu'un système de clim réversible ont été installés mais inutilisés depuis 8 ans. Un terrain clos de 700m2 entoure le bien.

DPE réalisé après le 1er avril 2026. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard. Entre 2 610 € et 3 600 € par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris) « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » Référence agence : 591 Référence annonce : NU65-IS8-SNG Date de réalisation du diagnostic : 13/04/2026 Prix hors honoraires : 20 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 610 € et 3 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-pierre-de-fursac, Saint-Étienne-de-fursac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23290
Coordonnées : 46.147420, 1.512875
Total : 40 000€
Prix d'acquisition : 25 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 38 000€
Frais de notaire : 2 000€
Coût estimé : 2 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 361€/mois
Loyer annuel estimé : 4330€/an
Fourchette totale : 285€ - 456€/mois
Fourchette annuelle : 3425€ - 5473€/an
Rentabilité brute :10.82%
Fourchette de rentabilité :8.56% - 13.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :769,23 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :37 692 €
Prix d'achat :25 000 €
Décote à l'achat :-12 692€ (-33.7%)
Marge achat-revente :-2 308€ (-6.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :40 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :200,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :11,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 211,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :20 074,83€
Coût de l'assurance :3 500,00€
Taxe foncière : 432,97€/an
Soit par mois : 36,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 360,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 248,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de clim réversible inutilisé
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (49 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toutes les pièces
Quantité: toutes les pièces
Raison: DPE G - Maison - Nécessaire pour assurer la conformité
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toutes les pièces
Quantité: toutes les pièces
Raison: DPE G - Maison - Nécessaire pour assurer la conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 361 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 330 €/an
Calcul : 361 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 40 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 140 €/an
Calcul : 12 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 433 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 955 €
Revenus locatifs : +4 330 €
Charges déductibles : -14 955 €
Résultat foncier Année 1 : -10 626 €(Déficit de 10 626 €)
Imputable sur revenu global : 10 626 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 1 955 €/an
Revenus locatifs : +4 330 €
Charges déductibles : -1 955 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 374 €/an
Prix d'achat du bien : 25 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 250 €(65% de 25 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 250 € × 3,636% = 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 330 €14 957 €1 384 €-10 627 €10 627 €--
24 416 €1 920 €1 348 €2 496 €---
34 505 €1 883 €1 310 €2 622 €---
44 595 €1 844 €1 271 €2 751 €---
54 687 €1 804 €1 231 €2 883 €---
64 780 €1 762 €1 189 €3 018 €---
74 876 €1 719 €1 146 €3 157 €---
84 973 €1 674 €1 101 €3 299 €---
95 073 €1 628 €1 055 €3 445 €---
105 174 €1 580 €1 007 €3 594 €---
115 278 €1 530 €957 €3 748 €---
125 383 €1 479 €906 €3 905 €---
135 491 €1 426 €853 €4 065 €---
145 601 €1 371 €798 €4 230 €---
155 713 €1 313 €740 €4 399 €---
165 827 €1 254 €681 €4 573 €---
175 944 €1 193 €620 €4 751 €---
186 063 €1 130 €557 €4 933 €---
196 184 €1 064 €491 €5 120 €---
206 308 €996 €423 €5 312 €---
216 434 €926 €353 €5 508 €---
226 562 €853 €280 €5 710 €---
236 694 €777 €204 €5 916 €---
246 827 €699 €126 €6 129 €---
256 964 €618 €45 €6 346 €---
TOTAL138 681 €47 399 €20 075 €91 282 €10 627 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 188 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 282 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+909 €-3 188 €+4 097 €
2+909 €+749 €+160 €
3+909 €+787 €+122 €
4+909 €+825 €+84 €
5+909 €+865 €+44 €
6+909 €+905 €+4 €
7+909 €+947 €-38 €
8+909 €+990 €-81 €
9+909 €+1 033 €-124 €
10+909 €+1 078 €-169 €
11+909 €+1 124 €-215 €
12+909 €+1 171 €-262 €
13+909 €+1 220 €-311 €
14+909 €+1 269 €-360 €
15+909 €+1 320 €-411 €
16+909 €+1 372 €-463 €
17+909 €+1 425 €-516 €
18+909 €+1 480 €-571 €
19+909 €+1 536 €-627 €
20+909 €+1 593 €-684 €
21+909 €+1 652 €-743 €
22+909 €+1 713 €-804 €
23+909 €+1 775 €-866 €
24+909 €+1 839 €-930 €
25+909 €+1 904 €-995 €
Total+22 725 €+27 385 €+-4 660 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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