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Appartement à vendre

VilleBesançon (25)
Surface60.6
Coût Total149 280
Loyer Annuel8 118
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-317
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 60.6 m²
Prix au m² : 1 402,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 17,8 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Exposition sud, Digicode, Interphone, Non meublé

iad France - Jean-François PALATICKY vous propose: A saisir ! Rue de Chalezeule, F3 avec garage à rénover entièrement au rez-de-chaussée surélevé. Composé d'une entrée et couloir distribuant une cuisine, un salon avec un balcon orienté sud, deux chambres, un WC séparé, une salle de bain. Une cave, un séchoir (petit espace de stockage) et un garage équipent le bien.

La presente annonce immobiliere vise 4 lots situés dans une copropriété de 332 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 153 euros par mois (soit 1836 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 308 et classe CLIMAT E indice 67. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jean-François PALATICKY mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BESANCON sous le numéro 504267451, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.246084, 6.048989
Total : 149 280
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 57 480
Valeur du bien : 142 480
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.6
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8118€/an
Fourchette totale : 530€ - 864€/mois
Fourchette annuelle : 6358€ - 10366€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 850 €/m²
Basé sur :219 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 110
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :-27 110 (-24.2%)
Marge achat-revente :-37 170€ (-33.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 772,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 433,14
Coût de l'assurance :13 062,00
Taxe foncière : 811,83€/an
Soit par mois : 67,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 153,00€/mois
Soit par an : 1 836,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 676,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 993,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-316,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments très datés et signes d'humidité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 480(949 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400
    Fenêtres double vitrage performant: 6 fenêtres × 900€ = 5400€ (prix moyen pour fenêtres PVC avec pose incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (pose comprise)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1500€/m² = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant tous les travaux nécessaires)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:880
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Salon:15 000
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 15000€ = 15000€ (incluant peinture, revêtement de sol, et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Besançon (coefficient 0.9 appliqué pour ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 118 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 818 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 280 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 812 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 836 €/an
Calcul : 153 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 469
Revenus locatifs : +8 118
Charges déductibles : -65 469
Résultat foncier Année 1 : -57 350(Déficit de 57 350 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 950
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 989 €/an
Revenus locatifs : +8 118
Charges déductibles : -7 989
Résultat foncier Années 2+ : 130 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35950.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 11865 4734 823-57 35521 400 €35 955 €35 955 €
28 2817 8634 693418--35 537 €
38 4467 7284 558718--34 819 €
48 6157 5894 4191 026--33 793 €
58 7887 4464 2751 342--32 451 €
68 9637 2974 1271 666--30 785 €
79 1437 1443 9731 999--28 786 €
89 3256 9853 8152 340--26 446 €
99 5126 8213 6512 691--23 755 €
109 7026 6523 4823 050--20 705 €
119 8966 4773 3073 419--17 286 €
1210 0946 2973 1263 797---
1310 2966 1102 9404 186---
1410 5025 9172 7474 585---
1510 7125 7182 5484 994---
1610 9265 5122 3425 414---
1711 1455 2992 1295 845---
1811 3685 0801 9096 288---
1911 5954 8531 6826 742---
2011 8274 6181 4487 209---
2112 0634 3761 2067 688---
2212 3054 1259558 179---
2312 5513 8676968 684---
2412 8023 5994299 202---
2513 0583 3231539 735---
TOTAL260 033206 17169 43353 86221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 862
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 118 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 705 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 705-6 420+8 125
2+1 7050+1 705
3+1 7050+1 705
4+1 7050+1 705
5+1 7050+1 705
6+1 7050+1 705
7+1 7050+1 705
8+1 7050+1 705
9+1 7050+1 705
10+1 7050+1 705
11+1 7050+1 705
12+1 705+1 139+566
13+1 705+1 256+449
14+1 705+1 375+330
15+1 705+1 498+207
16+1 705+1 624+81
17+1 705+1 754-49
18+1 705+1 886-181
19+1 705+2 023-318
20+1 705+2 163-458
21+1 705+2 306-601
22+1 705+2 454-749
23+1 705+2 605-900
24+1 705+2 761-1 056
25+1 705+2 920-1 215
Total+42 625+21 344+21 281
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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