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TROYES - APPARTEMENT T3 A RAFRAICHIR - RESIDENCE SECURISEE

VilleTroyes (10)
Surface67.76
Coût Total126 640
Loyer Annuel7 704
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-271
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 67.76 m²
Prix au m² : 1 151,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 7, Cave, Nombre de WC : 1

A Troyes, dans une copropriété bien entretenue et sécurisée avec un portail électrique, venez visiter cet appartement de type 3 à rafraichir de 67.76 m2 carrez au 1er étage avec ascenseur. Cet appartement comprend une entrée avec placard, desservant une cuisine avec balcon/loggia, un double séjour avec balcon. Un couloir mène à un WC séparé, une salle d'eau, un dressing et 2 chambres. Une cave complète ce bien. Possibilité de louer un box dans la résidence. Informations techniques : DPE : E. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr'. Menuiseries en simple vitrage bois, volets persiennes et chauffage collectif au gaz. Informations pratiques : Plusieurs commerces et transports communs à proximité. 20 minutes à pied du centre-ville. Informations économiques : Charges de copropriété : 2 151EUR/An. Devenez propriétaire de ce bien : Pour un financement total sur 25 ans les mensualités seraient de 413EUR Pour un financement total sur 20 ans les mensualités seraient de 475EUR Pour un financement total sur 15 ans les mensualités seraient de 581EUR (Taux évolutif hors assurance, mensualités sans engagement de notre part).

  • https://platform.damonte.sinfin.app/api/medias/f444c124-7688-4bfe-a281-b49729df28a7/binary
Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.311210, 4.080822
Total : 126 640
Prix d'acquisition : 78 000
Travaux : 42 400
Valeur du bien : 120 400
Frais de notaire : 6 240
Coût estimé : 6 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.76
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 642€/mois
Loyer annuel estimé : 7704€/an
Fourchette totale : 499€ - 826€/mois
Fourchette annuelle : 5989€ - 9911€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 800
Prix d'achat :78 000
Décote à l'achat :-18 800 (-19.4%)
Marge achat-revente :-29 840€ (-30.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :632,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 669,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 149,64
Coût de l'assurance :11 081,00
Taxe foncière : 770,45€/an
Soit par mois : 64,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 179,25€/mois
Soit par an : 2 151,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 642,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 913,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-270,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 67.76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 100
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 704 €/an
Calcul : 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 640 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 770 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 151 €/an
Calcul : 179 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 116
Revenus locatifs : +7 704
Charges déductibles : -50 116
Résultat foncier Année 1 : -42 412(Déficit de 42 412 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 012
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 716 €/an
Revenus locatifs : +7 704
Charges déductibles : -7 716
Résultat foncier Années 2+ : -12 €/an(Déficit de 12 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21011.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 70450 1204 356-42 41621 400 €21 016 €21 016 €
27 8597 6064 241253--20 764 €
38 0167 4884 123528--20 235 €
48 1767 3654 000811--19 424 €
58 3407 2383 8731 102--18 323 €
68 5067 1063 7421 400--16 923 €
78 6766 9703 6061 706--15 217 €
88 8506 8293 4652 021--13 196 €
99 0276 6833 3192 344--10 852 €
109 2086 5323 1682 675--8 177 €
119 3926 3763 0113 016--5 161 €
129 5806 2142 8493 366---
139 7716 0462 6823 725---
149 9675 8732 5084 094---
1510 1665 6932 3284 473---
1610 3695 5072 1424 862---
1710 5775 3141 9495 262---
1810 7885 1151 7505 674---
1911 0044 9081 5436 096---
2011 2244 6941 3296 530---
2111 4484 4731 1086 976---
2211 6774 2438797 434---
2311 9114 0066417 905---
2412 1493 7603968 389---
2512 3923 5061418 886---
TOTAL246 776189 66763 15057 11021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 110
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 618 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 618-6 420+8 038
2+1 6180+1 618
3+1 6180+1 618
4+1 6180+1 618
5+1 6180+1 618
6+1 6180+1 618
7+1 6180+1 618
8+1 6180+1 618
9+1 6180+1 618
10+1 6180+1 618
11+1 6180+1 618
12+1 618+1 010+608
13+1 618+1 117+501
14+1 618+1 228+390
15+1 618+1 342+276
16+1 618+1 459+159
17+1 618+1 579+39
18+1 618+1 702-84
19+1 618+1 829-211
20+1 618+1 959-341
21+1 618+2 093-475
22+1 618+2 230-612
23+1 618+2 371-753
24+1 618+2 517-899
25+1 618+2 666-1 048
Total+40 450+18 681+21 769
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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