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Appartement à vendre

VilleAuxerre (89)
Surface126m²
Coût Total148 960€
Loyer Annuel14 778€
Rentabilité9.92%
Cashflow/mois+169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 710,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

Découvrez cet immeuble idéalement situé, offrant une combinaison rare sur le secteur : un appartement de type F2 actuellement loué et un grand garage indépendant.

Le bien se compose comme suit :

Appartement F2 de 59.5m² : Actuellement loué 783 €/mois avec au 1er étage : Entrée, séjour, cuisine. Au 2ème : Palier, chambre, salle de bain et WC.

Grand Garage : Un atout majeur dans le centre-ville d'Auxerre. Cet espace généreux offre un potentiel de stationnement très recherché, ou peut être exploité pour une activité de stockage complémentaire.

C'est une opportunité parfaite pour constituer ou diversifier votre patrimoine immobilier avec un bien qui combine revenus locatifs stables et valeur de foncier centre-ville. Revenu locatif annuel : 9 396 € Rendement brut :10,50%

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.795432, 3.570743
Total : 148 960€
Prix d'acquisition : 89 500€
Travaux : 52 300€
Valeur du bien : 141 800€
Frais de notaire : 7 160€
Coût estimé : 7 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1231€/mois
Loyer annuel estimé : 14778€/an
Fourchette totale : 1006€ - 1507€/mois
Fourchette annuelle : 12076€ - 18083€/an
Rentabilité brute :9.92%
Fourchette de rentabilité :8.11% - 12.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 604,13 €/m²
Basé sur :374 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 120 €
Prix d'achat :89 500 €
Décote à l'achat :-112 620€ (-55.7%)
Marge achat-revente :53 160€ (26.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 789,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 758,66€
Coût de l'assurance :13 034,00€
Taxe foncière : 1 477,75€/an
Soit par mois : 123,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 231,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 375 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon par une nouvelle peinture
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 300 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 231 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 778 €/an
Calcul : 1 231 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 478 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 247 €
Revenus locatifs : +14 778 €
Charges déductibles : -61 247 €
Résultat foncier Année 1 : -46 470 €(Déficit de 46 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 947 €/an
Revenus locatifs : +14 778 €
Charges déductibles : -8 947 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 830 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25069.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175 €(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 778 €61 252 €5 153 €-46 475 €21 400 €25 075 €25 075 €
215 073 €8 817 €5 018 €6 256 €--18 819 €
315 375 €8 677 €4 878 €6 697 €--12 122 €
415 682 €8 533 €4 734 €7 149 €--4 972 €
515 996 €8 383 €4 584 €7 613 €---
616 316 €8 227 €4 428 €8 088 €---
716 642 €8 067 €4 268 €8 575 €---
816 975 €7 900 €4 101 €9 075 €---
917 314 €7 728 €3 929 €9 586 €---
1017 661 €7 549 €3 750 €10 111 €---
1118 014 €7 364 €3 565 €10 649 €---
1218 374 €7 173 €3 374 €11 201 €---
1318 741 €6 975 €3 175 €11 767 €---
1419 116 €6 769 €2 970 €12 347 €---
1519 499 €6 557 €2 757 €12 942 €---
1619 889 €6 336 €2 537 €13 552 €---
1720 286 €6 108 €2 309 €14 178 €---
1820 692 €5 872 €2 073 €14 820 €---
1921 106 €5 628 €1 829 €15 478 €---
2021 528 €5 374 €1 575 €16 154 €---
2121 959 €5 112 €1 313 €16 847 €---
2222 398 €4 841 €1 041 €17 557 €---
2322 846 €4 559 €760 €18 286 €---
2423 303 €4 268 €469 €19 035 €---
2523 769 €3 966 €167 €19 802 €---
TOTAL473 329 €222 037 €74 759 €251 293 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 103 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 103 €-6 420 €+9 523 €
2+3 103 €0 €+3 103 €
3+3 103 €0 €+3 103 €
4+3 103 €0 €+3 103 €
5+3 103 €+792 €+2 311 €
6+3 103 €+2 426 €+677 €
7+3 103 €+2 573 €+530 €
8+3 103 €+2 722 €+381 €
9+3 103 €+2 876 €+227 €
10+3 103 €+3 033 €+70 €
11+3 103 €+3 195 €-92 €
12+3 103 €+3 360 €-257 €
13+3 103 €+3 530 €-427 €
14+3 103 €+3 704 €-601 €
15+3 103 €+3 883 €-780 €
16+3 103 €+4 066 €-963 €
17+3 103 €+4 253 €-1 150 €
18+3 103 €+4 446 €-1 343 €
19+3 103 €+4 644 €-1 541 €
20+3 103 €+4 846 €-1 743 €
21+3 103 €+5 054 €-1 951 €
22+3 103 €+5 267 €-2 164 €
23+3 103 €+5 486 €-2 383 €
24+3 103 €+5 710 €-2 607 €
25+3 103 €+5 941 €-2 838 €
Total+77 575 €+75 388 €+2 187 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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