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Immeuble 10 pièces 262 m²

VilleSaint-Michel-de-Maurienne (73)
Surface262m²
Coût Total341 232€
Loyer Annuel38 062€
Rentabilité11.15%
Cashflow/mois+1 047€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 257 900 €
Surface : 262 m²
Prix au m² : 984,35 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 10 pièces 262 m²

IDEAL INVESTISSEUR

Situé dans le centre-ville de Saint Michel de Maurienne, à proximité des commerces et aux pieds des stations de skis,

Cet ensemble immobilier sur trois niveaux est composé comme suit :

  • Niveau 0 : Local commercial de 100m² pouvant être transformer en appartement et un garage d'environ 30m²
  • Niveau 1 : Un appartement de 66m² avec grande terrasse privative
  • Niveau 2 : Un appartement de 104m² en duplex composé de trois chambres
  • Niveau - 1 : Caves

La toiture est en bon état général.

Chaque niveau dispose d'un compteur électrique.

Surface : 262 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/02/2025

Consommation énergie primaire : 216 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 191 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 680 € et 3 640 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Michel-de-Maurienne
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73140
Coordonnées : 45.217550, 6.468626
Total : 341 232€
Prix d'acquisition : 257 900€
Travaux : 62 700€
Valeur du bien : 320 600€
Frais de notaire : 20 632€
Coût estimé : 20 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 262m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 16.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 3172€/mois
Loyer annuel estimé : 38062€/an
Fourchette totale : 2278€ - 4417€/mois
Fourchette annuelle : 27336€ - 52998€/an
Rentabilité brute :11.15%
Fourchette de rentabilité :8.01% - 15.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 563,83 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :409 723 €
Prix d'achat :257 900 €
Décote à l'achat :-151 823€ (-37.1%)
Marge achat-revente :68 491€ (16.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :341 232€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 708,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :99,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 807,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 254,35€
Coût de l'assurance :29 857,80€
Taxe foncière : 3 806,23€/an
Soit par mois : 317,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 171,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 125,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 046,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 262 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'ensemble du bâtiment
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de la consommation d'énergie
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 45 m² (estimation basée sur dimensions)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (estimation 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 700 €(239 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 2000€/m² = 16000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel-de-Maurienne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 062 €/an
Calcul : 3 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 793 €/an
Base de calcul : Emprunt de 341 232 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 194 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 806 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 494 €
Revenus locatifs : +38 062 €
Charges déductibles : -79 494 €
Résultat foncier Année 1 : -41 432 €(Déficit de 41 432 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 032 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 794 €/an
Revenus locatifs : +38 062 €
Charges déductibles : -16 794 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 268 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20031.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 257 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 167 635 €(65% de 257 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 096 €/an
Calcul : 167 635 € × 3,636% = 6 096 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 062 €79 505 €11 805 €-41 443 €21 400 €20 043 €20 043 €
238 824 €16 496 €11 495 €22 328 €---
339 600 €16 176 €11 175 €23 424 €---
440 392 €15 844 €10 843 €24 548 €---
541 200 €15 500 €10 500 €25 699 €---
642 024 €15 145 €10 144 €26 879 €---
742 864 €14 777 €9 776 €28 088 €---
843 722 €14 395 €9 395 €29 326 €---
944 596 €14 000 €9 000 €30 596 €---
1045 488 €13 591 €8 591 €31 897 €---
1146 398 €13 168 €8 167 €33 230 €---
1247 326 €12 729 €7 728 €34 597 €---
1348 272 €12 275 €7 274 €35 997 €---
1449 238 €11 804 €6 804 €37 433 €---
1550 222 €11 317 €6 317 €38 905 €---
1651 227 €10 813 €5 812 €40 414 €---
1752 251 €10 290 €5 290 €41 961 €---
1853 296 €9 749 €4 749 €43 547 €---
1954 362 €9 189 €4 189 €45 173 €---
2055 450 €8 609 €3 609 €46 840 €---
2156 559 €8 008 €3 008 €48 550 €---
2257 690 €7 386 €2 386 €50 303 €---
2358 844 €6 742 €1 741 €52 102 €---
2460 020 €6 075 €1 074 €53 946 €---
2561 221 €5 384 €383 €55 837 €---
TOTAL1 219 147 €358 968 €171 254 €860 179 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 860 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 993 €-6 420 €+14 413 €
2+7 993 €+685 €+7 308 €
3+7 993 €+7 027 €+966 €
4+7 993 €+7 364 €+629 €
5+7 993 €+7 710 €+283 €
6+7 993 €+8 064 €-71 €
7+7 993 €+8 426 €-433 €
8+7 993 €+8 798 €-805 €
9+7 993 €+9 179 €-1 186 €
10+7 993 €+9 569 €-1 576 €
11+7 993 €+9 969 €-1 976 €
12+7 993 €+10 379 €-2 386 €
13+7 993 €+10 799 €-2 806 €
14+7 993 €+11 230 €-3 237 €
15+7 993 €+11 672 €-3 679 €
16+7 993 €+12 124 €-4 131 €
17+7 993 €+12 588 €-4 595 €
18+7 993 €+13 064 €-5 071 €
19+7 993 €+13 552 €-5 559 €
20+7 993 €+14 052 €-6 059 €
21+7 993 €+14 565 €-6 572 €
22+7 993 €+15 091 €-7 098 €
23+7 993 €+15 630 €-7 637 €
24+7 993 €+16 184 €-8 191 €
25+7 993 €+16 751 €-8 758 €
Total+199 825 €+258 054 €+-58 229 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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