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Hotel particulier 6 pièces 214 m²

VilleIssoudun (36)
Surface214m²
Coût Total303 740€
Loyer Annuel21 701€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 995,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Hôtel Particulier de 6 pièces principales

Au cœur d'Issoudun, découvrez cette élégante maison bourgeoise d'environ 235 m². Réception, vaste séjour, 4 chambres, grand bureau, grenier aménageable de 110 m², jardin clos, garage et cave voûtée. Une propriété rare alliant cachet, volumes et potentiel. Honoraires à charge acquéreur : 6.5% Référence annonce : 229-6282J Date de réalisation du diagnostic : 11/07/2024 Prix hors honoraires : 200 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 410 € et 7 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Issoudun
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Coordonnées : 46.945920, 1.995037
Total : 303 740€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 73 700€
Valeur du bien : 286 700€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 10.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1808€/mois
Loyer annuel estimé : 21701€/an
Fourchette totale : 1430€ - 2288€/mois
Fourchette annuelle : 17154€ - 27453€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 018,18 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 891 €
Prix d'achat :213 000 €
Décote à l'achat :-4 891€ (-2.2%)
Marge achat-revente :-85 849€ (-39.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 525,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :88,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 614,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 905,62€
Coût de l'assurance :26 577,25€
Taxe foncière : 2 170,11€/an
Soit par mois : 180,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 808,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 794,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (214 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres estimé (environ 27 fenêtres pour 214 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 700 €(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 700€
    Isolation combles: 214 m² × 50€/m² = 10700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€/fenêtre = 18900€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 20€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 24€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Issoudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 701 €/an
Calcul : 1 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 740 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 063 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 170 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 521 €
Revenus locatifs : +21 701 €
Charges déductibles : -87 521 €
Résultat foncier Année 1 : -65 820 €(Déficit de 65 820 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 420 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 821 €/an
Revenus locatifs : +21 701 €
Charges déductibles : -13 821 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44420.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 701 €87 531 €10 598 €-65 830 €21 400 €44 430 €44 430 €
222 135 €13 555 €10 322 €8 580 €--35 850 €
322 578 €13 268 €10 035 €9 309 €--26 540 €
423 029 €12 972 €9 738 €10 058 €--16 483 €
523 490 €12 664 €9 431 €10 826 €--5 657 €
623 960 €12 346 €9 113 €11 614 €---
724 439 €12 016 €8 783 €12 423 €---
824 928 €11 674 €8 441 €13 253 €---
925 426 €11 320 €8 087 €14 106 €---
1025 935 €10 954 €7 721 €14 981 €---
1126 454 €10 574 €7 341 €15 879 €---
1226 983 €10 181 €6 947 €16 802 €---
1327 522 €9 773 €6 540 €17 749 €---
1428 073 €9 351 €6 118 €18 722 €---
1528 634 €8 914 €5 681 €19 720 €---
1629 207 €8 461 €5 228 €20 746 €---
1729 791 €7 992 €4 758 €21 799 €---
1830 387 €7 506 €4 272 €22 881 €---
1930 994 €7 002 €3 769 €23 992 €---
2031 614 €6 481 €3 247 €25 134 €---
2132 247 €5 940 €2 707 €26 306 €---
2232 892 €5 381 €2 148 €27 511 €---
2333 549 €4 801 €1 568 €28 748 €---
2434 220 €4 201 €967 €30 020 €---
2534 905 €3 578 €345 €31 326 €---
TOTAL695 092 €308 436 €153 906 €386 657 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 386 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 557 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 557 €-6 420 €+10 977 €
2+4 557 €0 €+4 557 €
3+4 557 €0 €+4 557 €
4+4 557 €0 €+4 557 €
5+4 557 €0 €+4 557 €
6+4 557 €+1 787 €+2 770 €
7+4 557 €+3 727 €+830 €
8+4 557 €+3 976 €+581 €
9+4 557 €+4 232 €+325 €
10+4 557 €+4 494 €+63 €
11+4 557 €+4 764 €-207 €
12+4 557 €+5 041 €-484 €
13+4 557 €+5 325 €-768 €
14+4 557 €+5 616 €-1 059 €
15+4 557 €+5 916 €-1 359 €
16+4 557 €+6 224 €-1 667 €
17+4 557 €+6 540 €-1 983 €
18+4 557 €+6 864 €-2 307 €
19+4 557 €+7 198 €-2 641 €
20+4 557 €+7 540 €-2 983 €
21+4 557 €+7 892 €-3 335 €
22+4 557 €+8 253 €-3 696 €
23+4 557 €+8 625 €-4 068 €
24+4 557 €+9 006 €-4 449 €
25+4 557 €+9 398 €-4 841 €
Total+113 925 €+115 997 €+-2 072 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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