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Appartement à vendre

VilleAngoulême (16)
Surface90m²
Coût Total162 366€
Loyer Annuel10 920€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-363€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 450 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 571,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Terrasse, calme, Gardien, Interphone

Situé dans une résidence calme et sécurisée, cet appartement T5 de 90 m2 offre un cadre de vie agréable, fonctionnel et lumineux.La résidence dispose d'un gardien assurant l'entretien des parties communes.Descriptif du bien :Une entrée avec dressing,Une cuisine équipée / aménagée, Un salon / séjour donnant accès au balcon et à la terrasse,Trois chambres donnant également accès au balcon,Un dressing,Une salle d'eau, Un WC indépendant.Prestations :Menuiseries en double vitrage,Chauffage collectif au gaz (inclus dans les charges),Eau froide également provisionnée dans les charges,Un garage,Une cave,Ascenseur.Charges de copropriété : 3 136.62 euros / an,Taxe foncière : 1 915 euros / an,DPE : C,GES : C.Cet appartement bien entretenu, représente une opportunité idéale, au sein d'une résidence recherchée d'Angoulême.Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-nous dès maintenant.

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.633391, 0.166152
Total : 162 366€
Prix d'acquisition : 141 450€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 151 050€
Frais de notaire : 11 316€
Coût estimé : 11 316€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 910€/mois
Loyer annuel estimé : 10920€/an
Fourchette totale : 722€ - 1146€/mois
Fourchette annuelle : 8669€ - 13755€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 754,1 €/m²
Basé sur :93 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 869 €
Prix d'achat :141 450 €
Décote à l'achat :-16 419€ (-10.4%)
Marge achat-revente :-4 497€ (-2.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 366€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :804,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 851,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 882,18€
Coût de l'assurance :14 207,03€
Taxe foncière : 1 915,00€/an
Soit par mois : 159,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 261,38€/mois
Soit par an : 3 136,56€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 909,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 272,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-362,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 117 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée en état correct, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(107 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Entrée - Peinture:150€
    Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 910 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 920 €/an
Calcul : 910 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 366 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 915 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 137 €/an
Calcul : 261 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 670 €
Revenus locatifs : +10 920 €
Charges déductibles : -20 670 €
Résultat foncier Année 1 : -9 750 €(Déficit de 9 750 €)
Imputable sur revenu global : 9 750 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 070 €/an
Revenus locatifs : +10 920 €
Charges déductibles : -11 070 €
Résultat foncier Années 2+ : -150 €/an(Déficit de 150 €)
Prix d'achat du bien : 141 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 943 €(65% de 141 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 343 €/an
Calcul : 91 943 € × 3,636% = 3 343 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 920 €20 675 €5 455 €-9 756 €9 756 €--
211 138 €10 930 €5 311 €208 €---
311 361 €10 781 €5 161 €580 €---
411 588 €10 626 €5 006 €962 €---
511 820 €10 465 €4 845 €1 355 €---
612 056 €10 299 €4 679 €1 757 €---
712 297 €10 128 €4 508 €2 170 €---
812 543 €9 950 €4 330 €2 593 €---
912 794 €9 766 €4 146 €3 028 €---
1013 050 €9 576 €3 956 €3 474 €---
1113 311 €9 380 €3 760 €3 931 €---
1213 577 €9 176 €3 556 €4 401 €---
1313 849 €8 966 €3 346 €4 883 €---
1414 126 €8 748 €3 128 €5 378 €---
1514 408 €8 523 €2 903 €5 885 €---
1614 696 €8 290 €2 670 €6 407 €---
1714 990 €8 049 €2 429 €6 941 €---
1815 290 €7 799 €2 180 €7 491 €---
1915 596 €7 541 €1 922 €8 054 €---
2015 908 €7 275 €1 655 €8 633 €---
2116 226 €6 998 €1 379 €9 228 €---
2216 550 €6 713 €1 093 €9 838 €---
2316 881 €6 417 €797 €10 464 €---
2417 219 €6 112 €492 €11 108 €---
2517 563 €5 795 €175 €11 768 €---
TOTAL349 758 €228 978 €78 882 €120 780 €9 756 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 927 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 920 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 293 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 293 €-2 927 €+5 220 €
2+2 293 €+62 €+2 231 €
3+2 293 €+174 €+2 119 €
4+2 293 €+289 €+2 004 €
5+2 293 €+406 €+1 887 €
6+2 293 €+527 €+1 766 €
7+2 293 €+651 €+1 642 €
8+2 293 €+778 €+1 515 €
9+2 293 €+908 €+1 385 €
10+2 293 €+1 042 €+1 251 €
11+2 293 €+1 179 €+1 114 €
12+2 293 €+1 320 €+973 €
13+2 293 €+1 465 €+828 €
14+2 293 €+1 613 €+680 €
15+2 293 €+1 766 €+527 €
16+2 293 €+1 922 €+371 €
17+2 293 €+2 082 €+211 €
18+2 293 €+2 247 €+46 €
19+2 293 €+2 416 €-123 €
20+2 293 €+2 590 €-297 €
21+2 293 €+2 768 €-475 €
22+2 293 €+2 951 €-658 €
23+2 293 €+3 139 €-846 €
24+2 293 €+3 332 €-1 039 €
25+2 293 €+3 530 €-1 237 €
Total+57 325 €+36 234 €+21 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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