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Maison 6 pièces 174 m²

VilleChalais (16)
Surface174m²
Coût Total182 160€
Loyer Annuel15 582€
Rentabilité8.55%
Cashflow/mois+223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 913,79 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 6 pièces principales

BROSSAC. Découvrez cette maison de ville rare avec cour et garage ! Une superbe bâtisse en pierre rénovée de 174m² habitables avec une vie de plain-pied, 5 chambres, bureau, 2 salles d'eau, séjour et cuisine séparée. Toutes les commodités à pied et à seulement 10 min de Chalais et sa gare SNCF. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6% Référence annonce : 101-6518J Date de réalisation du diagnostic : 28/03/2023 Prix hors honoraires : 150 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 802 € et 3 792 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Chalais
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16210
Coordonnées : 45.273380, 0.042061
Total : 182 160€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 10 440€
Valeur du bien : 169 440€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1298€/mois
Loyer annuel estimé : 15582€/an
Fourchette totale : 1014€ - 1663€/mois
Fourchette annuelle : 12166€ - 19957€/an
Rentabilité brute :8.55%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :727,27 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 545 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :+32 455€ (+25.6%)
Marge achat-revente :-55 615€ (-44.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :53,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 945,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 594,20€
Coût de l'assurance :15 939,00€
Taxe foncière : 1 558,17€/an
Soit par mois : 129,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 298,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :222,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 440 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 440€
    Isolation toiture/combles: 174 m² × 60€/m² = 10440€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 440€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 440€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 298 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 582 €/an
Calcul : 1 298 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 934 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 160 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 558 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 569 €
Revenus locatifs : +15 582 €
Charges déductibles : -18 569 €
Résultat foncier Année 1 : -2 988 €(Déficit de 2 988 €)
Imputable sur revenu global : 2 988 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 129 €/an
Revenus locatifs : +15 582 €
Charges déductibles : -8 129 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 452 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 582 €18 575 €5 940 €-2 994 €2 994 €--
215 893 €7 975 €5 780 €7 918 €---
316 211 €7 810 €5 615 €8 401 €---
416 535 €7 640 €5 444 €8 896 €---
516 866 €7 463 €5 267 €9 403 €---
617 203 €7 281 €5 085 €9 923 €---
717 547 €7 092 €4 897 €10 455 €---
817 898 €6 897 €4 702 €11 001 €---
918 256 €6 696 €4 500 €11 560 €---
1018 622 €6 488 €4 292 €12 133 €---
1118 994 €6 273 €4 077 €12 721 €---
1219 374 €6 051 €3 855 €13 323 €---
1319 761 €5 821 €3 626 €13 940 €---
1420 157 €5 584 €3 388 €14 573 €---
1520 560 €5 339 €3 143 €15 221 €---
1620 971 €5 085 €2 889 €15 886 €---
1721 390 €4 823 €2 627 €16 567 €---
1821 818 €4 552 €2 356 €17 266 €---
1922 254 €4 272 €2 077 €17 982 €---
2022 700 €3 983 €1 787 €18 716 €---
2123 154 €3 684 €1 488 €19 469 €---
2223 617 €3 375 €1 179 €20 241 €---
2324 089 €3 056 €860 €21 033 €---
2424 571 €2 726 €530 €21 845 €---
2525 062 €2 385 €189 €22 677 €---
TOTAL499 086 €150 927 €85 594 €348 158 €2 994 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 898 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 158 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 272 €-898 €+4 170 €
2+3 272 €+2 375 €+897 €
3+3 272 €+2 520 €+752 €
4+3 272 €+2 669 €+603 €
5+3 272 €+2 821 €+451 €
6+3 272 €+2 977 €+295 €
7+3 272 €+3 137 €+135 €
8+3 272 €+3 300 €-28 €
9+3 272 €+3 468 €-196 €
10+3 272 €+3 640 €-368 €
11+3 272 €+3 816 €-544 €
12+3 272 €+3 997 €-725 €
13+3 272 €+4 182 €-910 €
14+3 272 €+4 372 €-1 100 €
15+3 272 €+4 566 €-1 294 €
16+3 272 €+4 766 €-1 494 €
17+3 272 €+4 970 €-1 698 €
18+3 272 €+5 180 €-1 908 €
19+3 272 €+5 395 €-2 123 €
20+3 272 €+5 615 €-2 343 €
21+3 272 €+5 841 €-2 569 €
22+3 272 €+6 072 €-2 800 €
23+3 272 €+6 310 €-3 038 €
24+3 272 €+6 553 €-3 281 €
25+3 272 €+6 803 €-3 531 €
Total+81 800 €+104 447 €+-22 647 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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