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vente - appartement

VilleTarascon (13)
Surface70.92m²
Coût Total168 960€
Loyer Annuel8 755€
Rentabilité5.18%
Cashflow/mois-384€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 70.92 m²
Prix au m² : 1 621,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle de bain, Terrasse, Petit prix

Situé dans un quartier calme et agréable de Tarascon, cet appartement de 70 m² offre un cadre de vie confortable et un beau potentiel d'aménagement.

Il se compose d'un séjour lumineux ouvrant sur une agréable terrasse, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle de bains ainsi que des espaces de rangement. Bien entretenu, il constitue une excellente opportunité pour créer un intérieur à votre image.

Un garage privatif complète ce bien, apportant un véritable confort au quotidien pour le stationnement ou le stockage.

Vous apprécierez son environnement paisible tout en restant à proximité immédiate des commerces, écoles et services. Son emplacement permet également un accès rapide à Arles, Avignon et Nîmes.

Une belle opportunité à découvrir sans tarder !

Ville : Tarascon
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13150
Coordonnées : 43.796864, 4.670432
Total : 168 960€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 44 760€
Valeur du bien : 159 760€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.92m²
Loyer prédit : 10.29€/m²/mois
Fourchette : 8.44€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8755€/an
Fourchette totale : 599€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 7183€ - 10672€/an
Rentabilité brute :5.18%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 130 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 060 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-36 060€ (-23.9%)
Marge achat-revente :-17 900€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :841,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :67,58€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 908,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 438,87€
Coût de l'assurance :20 275,20€
Taxe foncière : 875,55€/an
Soit par mois : 72,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 131,33€/mois
Soit par an : 1 575,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 729,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 113,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-383,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 70.92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 760 €(631 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarascon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 960 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 811 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 576 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 778 €
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -53 778 €
Résultat foncier Année 1 : -45 023 €(Déficit de 45 023 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 623 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 018 €/an
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -9 018 €
Résultat foncier Années 2+ : -263 €/an(Déficit de 263 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23622.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 755 €53 784 €5 761 €-45 028 €21 400 €23 628 €23 628 €
28 931 €8 872 €5 609 €59 €--23 569 €
39 109 €8 714 €5 452 €395 €--23 174 €
49 291 €8 552 €5 289 €740 €--22 434 €
59 477 €8 383 €5 121 €1 094 €--21 340 €
69 667 €8 209 €4 946 €1 458 €--19 882 €
79 860 €8 028 €4 766 €1 832 €--18 050 €
810 057 €7 841 €4 579 €2 216 €--15 834 €
910 258 €7 648 €4 385 €2 611 €--13 224 €
1010 464 €7 448 €4 185 €3 016 €--10 208 €
1110 673 €7 241 €3 978 €3 432 €--6 776 €
1210 886 €7 026 €3 764 €3 860 €---
1311 104 €6 804 €3 542 €4 300 €---
1411 326 €6 574 €3 312 €4 752 €---
1511 553 €6 337 €3 074 €5 216 €---
1611 784 €6 091 €2 828 €5 693 €---
1712 019 €5 836 €2 573 €6 184 €---
1812 260 €5 572 €2 310 €6 688 €---
1912 505 €5 299 €2 037 €7 206 €---
2012 755 €5 017 €1 754 €7 738 €---
2113 010 €4 724 €1 462 €8 286 €---
2213 270 €4 422 €1 159 €8 849 €---
2313 536 €4 108 €846 €9 427 €---
2413 806 €3 784 €522 €10 022 €---
2514 083 €3 449 €186 €10 634 €---
TOTAL280 440 €209 762 €83 439 €70 678 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 678 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 839 €-6 420 €+8 259 €
2+1 839 €0 €+1 839 €
3+1 839 €0 €+1 839 €
4+1 839 €0 €+1 839 €
5+1 839 €0 €+1 839 €
6+1 839 €0 €+1 839 €
7+1 839 €0 €+1 839 €
8+1 839 €0 €+1 839 €
9+1 839 €0 €+1 839 €
10+1 839 €0 €+1 839 €
11+1 839 €0 €+1 839 €
12+1 839 €+1 158 €+681 €
13+1 839 €+1 290 €+549 €
14+1 839 €+1 425 €+414 €
15+1 839 €+1 565 €+274 €
16+1 839 €+1 708 €+131 €
17+1 839 €+1 855 €-16 €
18+1 839 €+2 006 €-167 €
19+1 839 €+2 162 €-323 €
20+1 839 €+2 321 €-482 €
21+1 839 €+2 486 €-647 €
22+1 839 €+2 655 €-816 €
23+1 839 €+2 828 €-989 €
24+1 839 €+3 007 €-1 168 €
25+1 839 €+3 190 €-1 351 €
Total+45 975 €+23 236 €+22 739 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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