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Maison à vendre

VilleFontcouverte (11)
Surface62m²
Coût Total92 020€
Loyer Annuel6 302€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 806,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Kitchenette, 2 chambres

EXCLUSIVITE ALARIC-IMMO

Dans le très beau village de Fontcouverte, à proximité de Lézignan Corbières, maison de village en pierre en bon état de 62 m2 habitables composée d'une pièce de vie de 22 m2 avec coin cuisine aménagée et coin salon TV, une buanderie, des toilettes indépendantes, une salle de douche.

Au palier, deux belles chambres d'environ 15 m2 chacune.

Devant la porte se trouve une placette ombragée..Maison Idéale pour un investissement serein

Taxe Foncière 310.00 EUR !!

1 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Fontcouverte
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11700
Coordonnées : 43.167438, 2.692094
Total : 92 020€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 38 020€
Valeur du bien : 88 020€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 11.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6302€/an
Fourchette totale : 382€ - 721€/mois
Fourchette annuelle : 4590€ - 8653€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 073,63 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 565 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-16 565€ (-24.9%)
Marge achat-revente :-25 455€ (-38.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :460,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 487,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 182,14€
Coût de l'assurance :8 051,75€
Taxe foncière : 310,00€/an
Soit par mois : 25,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 525,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 513,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 020 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 720€
    Isolation toiture/combles: 62 m² × 60€/m² = 3720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:400€
    Peinture et joints salle de bain: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontcouverte (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 302 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 020 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 310 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 832 €
Revenus locatifs : +6 302 €
Charges déductibles : -41 832 €
Résultat foncier Année 1 : -35 530 €(Déficit de 35 530 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 130 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 812 €/an
Revenus locatifs : +6 302 €
Charges déductibles : -3 812 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 490 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14130.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 302 €41 835 €3 183 €-35 533 €21 400 €14 133 €14 133 €
26 428 €3 732 €3 100 €2 696 €--11 438 €
36 557 €3 646 €3 014 €2 911 €--8 527 €
46 688 €3 556 €2 924 €3 131 €--5 395 €
56 821 €3 464 €2 832 €3 358 €--2 037 €
66 958 €3 368 €2 736 €3 590 €---
77 097 €3 268 €2 636 €3 829 €---
87 239 €3 166 €2 533 €4 073 €---
97 384 €3 059 €2 427 €4 325 €---
107 531 €2 949 €2 317 €4 583 €---
117 682 €2 834 €2 202 €4 848 €---
127 836 €2 716 €2 084 €5 119 €---
137 992 €2 594 €1 962 €5 399 €---
148 152 €2 467 €1 835 €5 685 €---
158 315 €2 335 €1 703 €5 980 €---
168 482 €2 199 €1 567 €6 282 €---
178 651 €2 059 €1 427 €6 593 €---
188 824 €1 913 €1 281 €6 911 €---
199 001 €1 762 €1 130 €7 239 €---
209 181 €1 605 €973 €7 576 €---
219 364 €1 443 €811 €7 921 €---
229 552 €1 275 €643 €8 276 €---
239 743 €1 102 €470 €8 641 €---
249 937 €922 €290 €9 016 €---
2510 136 €735 €103 €9 401 €---
TOTAL201 852 €100 004 €46 182 €101 848 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 323 €-6 420 €+7 743 €
2+1 323 €0 €+1 323 €
3+1 323 €0 €+1 323 €
4+1 323 €0 €+1 323 €
5+1 323 €0 €+1 323 €
6+1 323 €+466 €+857 €
7+1 323 €+1 149 €+174 €
8+1 323 €+1 222 €+101 €
9+1 323 €+1 297 €+26 €
10+1 323 €+1 375 €-52 €
11+1 323 €+1 454 €-131 €
12+1 323 €+1 536 €-213 €
13+1 323 €+1 620 €-297 €
14+1 323 €+1 706 €-383 €
15+1 323 €+1 794 €-471 €
16+1 323 €+1 885 €-562 €
17+1 323 €+1 978 €-655 €
18+1 323 €+2 073 €-750 €
19+1 323 €+2 172 €-849 €
20+1 323 €+2 273 €-950 €
21+1 323 €+2 376 €-1 053 €
22+1 323 €+2 483 €-1 160 €
23+1 323 €+2 592 €-1 269 €
24+1 323 €+2 705 €-1 382 €
25+1 323 €+2 820 €-1 497 €
Total+33 075 €+30 555 €+2 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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