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Appartement à vendre

VilleChavenay (78)
Surface79m²
Coût Total246 050€
Loyer Annuel18 172€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 278,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine ouverte, Salon (total 31 m²), 3 chambres, Exposition ouest, Pas de balcon, Non meublé

Rare sur le marché et idéalement situé en plein centre du village de Chavenay, cet appartement 4 pièces, d'une superficie de 79,31 m² et exposé à l'ouest, offre de beaux volumes et un fort potentiel de rénovation. Il se compose d'un vaste séjour lumineux de 31 m², d'une cuisine indépendante (semi-ouverte), de trois chambres (dont une pouvant faire office de bureau), d'une salle de douche et d'une buanderie. Bénéficiant d'un emplacement privilégié à proximité immédiate du centre du village et sur les hauteurs, ce bien constitue une opportunité rare pour qui souhaite personnaliser son intérieur tout en profitant d'un cadre de vie très recherché. Pas de charges, pas de copropriété !

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1460.00 euros et 2010.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller eXp Realty : Sébastien PONS Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 912 212 073 Versailles

Ville : Chavenay
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78450
Coordonnées : 48.850472, 1.980574
Total : 246 050€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 51 650€
Valeur du bien : 231 650€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 19.17€/m²/mois
Fourchette : 15.01€ - 24.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1514€/mois
Loyer annuel estimé : 18172€/an
Fourchette totale : 1186€ - 1933€/mois
Fourchette annuelle : 14233€ - 23201€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 028,57 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :239 257 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-59 257€ (-24.8%)
Marge achat-revente :-6 793€ (-2.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 205,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :71,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 277,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 615,13€
Coût de l'assurance :21 529,38€
Taxe foncière : 1 817,20€/an
Soit par mois : 151,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 514,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 428,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture récente mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 650 €(654 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Salle de bain complète: 1 unité × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chavenay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 172 €/an
Calcul : 1 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 050 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 861 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 343 €
Revenus locatifs : +18 172 €
Charges déductibles : -62 343 €
Résultat foncier Année 1 : -44 171 €(Déficit de 44 171 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 771 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 693 €/an
Revenus locatifs : +18 172 €
Charges déductibles : -10 693 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 479 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22771.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 172 €62 351 €8 023 €-44 179 €21 400 €22 779 €22 779 €
218 535 €10 485 €7 807 €8 050 €--14 729 €
318 906 €10 262 €7 584 €8 644 €--6 085 €
419 284 €10 032 €7 353 €9 253 €---
519 670 €9 793 €7 115 €9 877 €---
620 063 €9 547 €6 869 €10 516 €---
720 465 €9 292 €6 614 €11 172 €---
820 874 €9 029 €6 351 €11 845 €---
921 291 €8 757 €6 079 €12 534 €---
1021 717 €8 476 €5 798 €13 241 €---
1122 152 €8 186 €5 507 €13 966 €---
1222 595 €7 886 €5 207 €14 709 €---
1323 047 €7 575 €4 897 €15 471 €---
1423 507 €7 255 €4 576 €16 253 €---
1523 978 €6 924 €4 245 €17 054 €---
1624 457 €6 581 €3 903 €17 876 €---
1724 946 €6 227 €3 549 €18 719 €---
1825 445 €5 861 €3 183 €19 584 €---
1925 954 €5 483 €2 805 €20 471 €---
2026 473 €5 093 €2 414 €21 381 €---
2127 003 €4 689 €2 010 €22 314 €---
2227 543 €4 271 €1 593 €23 271 €---
2328 094 €3 840 €1 162 €24 253 €---
2428 655 €3 394 €716 €25 261 €---
2529 229 €2 934 €255 €26 295 €---
TOTAL582 055 €234 225 €115 615 €347 830 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 347 830 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 172 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 816 €-6 420 €+10 236 €
2+3 816 €0 €+3 816 €
3+3 816 €0 €+3 816 €
4+3 816 €+950 €+2 866 €
5+3 816 €+2 963 €+853 €
6+3 816 €+3 155 €+661 €
7+3 816 €+3 352 €+464 €
8+3 816 €+3 553 €+263 €
9+3 816 €+3 760 €+56 €
10+3 816 €+3 972 €-156 €
11+3 816 €+4 190 €-374 €
12+3 816 €+4 413 €-597 €
13+3 816 €+4 641 €-825 €
14+3 816 €+4 876 €-1 060 €
15+3 816 €+5 116 €-1 300 €
16+3 816 €+5 363 €-1 547 €
17+3 816 €+5 616 €-1 800 €
18+3 816 €+5 875 €-2 059 €
19+3 816 €+6 141 €-2 325 €
20+3 816 €+6 414 €-2 598 €
21+3 816 €+6 694 €-2 878 €
22+3 816 €+6 981 €-3 165 €
23+3 816 €+7 276 €-3 460 €
24+3 816 €+7 578 €-3 762 €
25+3 816 €+7 888 €-4 072 €
Total+95 400 €+104 349 €+-8 949 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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