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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleColombes (92)
Surface100m²
Coût Total357 520€
Loyer Annuel25 282€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois-274€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 950 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 13
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 13/20 étage, Salle de bain, Cave, 4 chambres

Appartement F5 familial de 96 m² + loggia de 4m2 : 4/5 chambres

Situé au 13e étage d'une copropriété bien entretenue des années 70, cet appartement lumineux bénéficie d'un cadre de vie agréable. L'immeuble a fait l'objet d'un ravalement avec isolation extérieure il y a 3 ans.

Ce bel appartement se compose de 5 pièces dont 4 chambres. Vous y trouverez un grand séjour exposé est, offrant une belle luminosité, ainsi qu'une cuisine indépendante de belle taille, avec la possibilité de la transformer en 5e chambre, idéale pour un projet de colocation.

L'appartement dispose également d'une salle de bain, d'une salle d'eau, de WC, ainsi que de nombreux espaces de rangement.

Une place de parking et une cave complètent ce bien.

Chauffage au gaz. Charges de copropriété : 320 € par mois. Diagnostic de performance énergétique classé D.

Un bien spacieux et fonctionnel, adapté aussi bien à une famille qu'à un investissement locatif.

Ville : Colombes
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92700
Coordonnées : 48.932379, 2.269827
Total : 357 520€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 38 920€
Valeur du bien : 333 920€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 21.07€/m²/mois
Fourchette : 17.09€ - 25.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 2107€/mois
Loyer annuel estimé : 25282€/an
Fourchette totale : 1709€ - 2598€/mois
Fourchette annuelle : 20503€ - 31176€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 062,5 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :406 250 €
Prix d'achat :295 000 €
Décote à l'achat :-111 250€ (-27.4%)
Marge achat-revente :48 730€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :357 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 746,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :104,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 850,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 289,76€
Coût de l'assurance :31 283,00€
Taxe foncière : 2 528,24€/an
Soit par mois : 210,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 320,00€/mois
Soit par an : 3 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 106,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 381,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Diagnostic de performance énergétique classé D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol (parquet) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 920 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Rafraîchissement parquet: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:3 120€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colombes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 282 €/an
Calcul : 2 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 357 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 251 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 528 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 840 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 079 €
Revenus locatifs : +25 282 €
Charges déductibles : -58 079 €
Résultat foncier Année 1 : -32 797 €(Déficit de 32 797 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 397 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 159 €/an
Revenus locatifs : +25 282 €
Charges déductibles : -19 159 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11396.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 282 €58 090 €11 551 €-32 808 €21 400 €11 408 €11 408 €
225 788 €18 858 €11 239 €6 930 €--4 478 €
326 304 €18 536 €10 916 €7 768 €---
426 830 €18 203 €10 583 €8 627 €---
527 367 €17 859 €10 239 €9 508 €---
627 914 €17 503 €9 883 €10 411 €---
728 472 €17 135 €9 516 €11 337 €---
829 042 €16 756 €9 136 €12 286 €---
929 622 €16 364 €8 744 €13 259 €---
1030 215 €15 958 €8 339 €14 257 €---
1130 819 €15 540 €7 920 €15 280 €---
1231 436 €15 107 €7 487 €16 328 €---
1332 064 €14 660 €7 041 €17 404 €---
1432 706 €14 198 €6 579 €18 507 €---
1533 360 €13 721 €6 102 €19 638 €---
1634 027 €13 228 €5 609 €20 799 €---
1734 707 €12 719 €5 099 €21 989 €---
1835 402 €12 193 €4 573 €23 209 €---
1936 110 €11 649 €4 029 €24 461 €---
2036 832 €11 087 €3 468 €25 745 €---
2137 568 €10 507 €2 887 €27 062 €---
2238 320 €9 907 €2 288 €28 413 €---
2339 086 €9 288 €1 668 €29 799 €---
2439 868 €8 647 €1 028 €31 220 €---
2540 665 €7 986 €366 €32 679 €---
TOTAL809 804 €395 699 €166 290 €414 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 414 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 309 €-6 420 €+11 729 €
2+5 309 €0 €+5 309 €
3+5 309 €+987 €+4 322 €
4+5 309 €+2 588 €+2 721 €
5+5 309 €+2 852 €+2 457 €
6+5 309 €+3 123 €+2 186 €
7+5 309 €+3 401 €+1 908 €
8+5 309 €+3 686 €+1 623 €
9+5 309 €+3 978 €+1 331 €
10+5 309 €+4 277 €+1 032 €
11+5 309 €+4 584 €+725 €
12+5 309 €+4 899 €+410 €
13+5 309 €+5 221 €+88 €
14+5 309 €+5 552 €-243 €
15+5 309 €+5 892 €-583 €
16+5 309 €+6 240 €-931 €
17+5 309 €+6 597 €-1 288 €
18+5 309 €+6 963 €-1 654 €
19+5 309 €+7 338 €-2 029 €
20+5 309 €+7 723 €-2 414 €
21+5 309 €+8 118 €-2 809 €
22+5 309 €+8 524 €-3 215 €
23+5 309 €+8 940 €-3 631 €
24+5 309 €+9 366 €-4 057 €
25+5 309 €+9 804 €-4 495 €
Total+132 725 €+124 232 €+8 493 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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