Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Pavillon 6 pièces 104 m²

Bien expiré
VilleAvord (18)
Surface104m²
Coût Total111 790€
Loyer Annuel9 481€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 500 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 600,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REFUGE CAMPAGNARD IDEAL

CHARMAND PAVILLON DE 1979 TRES AU CALME DE 6 PIECES.COMPOSE COMME SUIT: UN COULOIR QUI DESSERRE  D UN COTE UN BEAU SEJOUR AVEC INSER, BAIE VITREE ET POUTRES ET DE L AUTRE COTE 3 CHAMBRES. UNE CUISINE. UNE SALLE DE BAINS ET DES TOILETTES. A L ETAGE UNE TRES JOLIE MEZZANINE ET UNE PIECE ISOLEE A FAIRE. UN BEAU TERRAIN CLOS ET ARBORE. QUELQUES TRAVAUX A PREVOIR MALGRE TOUT.  TRANSAXIA BLET. NE MANQUEZ PAS CETTE SUPER OPPORTUNITE. POUR PLUS D'INFORMATIONS OU POUR PLANIFIER UNE VISITE  CONTACTEZ  MME.DELAGE (EI) [Coordonnées masquées]. - AGENT COMMERCIAL RSAC BOURGES 352178040.           « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Référence annonce : 70MS111157 Consommation énergétique : 302 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 62 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Avord
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18520
Coordonnées : 47.030940, 2.657971
Total : 111 790€
Prix d'acquisition : 62 500€
Travaux : 44 290€
Valeur du bien : 106 790€
Frais de notaire : 5 000€
Coût estimé : 5 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 790€/mois
Loyer annuel estimé : 9481€/an
Fourchette totale : 643€ - 971€/mois
Fourchette annuelle : 7716€ - 11650€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 585,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 953,51€
Coût de l'assurance :9 781,63€
Taxe foncière : 948,07€/an
Soit par mois : 79,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 790,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 2 m² (carrelage)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite quelques améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite quelques rafraîchissements
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et peinture de l'entrée
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - entrée nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 290 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 160€
    Isolation toiture/combles: 104 m² × 40€/m² = 4160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:4 540€
    Carrelage salle de bain: 2 m² × 70€/m² = 140€, Douche: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Plomberie: 300€, Électricité: 200€, Main d'œuvre: 960€ = 2400€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Rafraîchissement:240€
    Peinture entrée: 8 m² × 30€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avord (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 481 €/an
Calcul : 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 790 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 948 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 360 €
Revenus locatifs : +9 481 €
Charges déductibles : -49 360 €
Résultat foncier Année 1 : -39 879 €(Déficit de 39 879 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 479 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 070 €/an
Revenus locatifs : +9 481 €
Charges déductibles : -5 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 411 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18478.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 625 €(65% de 62 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 477 €/an
Calcul : 40 625 € × 3,636% = 1 477 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 481 €49 363 €3 734 €-39 883 €21 400 €18 483 €18 483 €
29 670 €4 974 €3 635 €4 696 €--13 786 €
39 864 €4 871 €3 532 €4 993 €--8 793 €
410 061 €4 765 €3 425 €5 296 €--3 497 €
510 262 €4 655 €3 315 €5 608 €---
610 467 €4 541 €3 202 €5 927 €---
710 677 €4 423 €3 084 €6 254 €---
810 890 €4 301 €2 962 €6 589 €---
911 108 €4 176 €2 836 €6 933 €---
1011 330 €4 045 €2 706 €7 285 €---
1111 557 €3 911 €2 571 €7 646 €---
1211 788 €3 771 €2 432 €8 017 €---
1312 024 €3 627 €2 288 €8 397 €---
1412 264 €3 478 €2 139 €8 786 €---
1512 510 €3 324 €1 985 €9 186 €---
1612 760 €3 165 €1 825 €9 595 €---
1713 015 €3 000 €1 660 €10 015 €---
1813 275 €2 829 €1 490 €10 446 €---
1913 541 €2 653 €1 313 €10 888 €---
2013 812 €2 470 €1 131 €11 342 €---
2114 088 €2 281 €942 €11 807 €---
2214 370 €2 086 €747 €12 284 €---
2314 657 €1 884 €545 €12 773 €---
2414 950 €1 675 €336 €13 275 €---
2515 249 €1 459 €120 €13 790 €---
TOTAL303 670 €131 727 €53 954 €171 943 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 481 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 991 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 991 €-6 420 €+8 411 €
2+1 991 €0 €+1 991 €
3+1 991 €0 €+1 991 €
4+1 991 €0 €+1 991 €
5+1 991 €+633 €+1 358 €
6+1 991 €+1 778 €+213 €
7+1 991 €+1 876 €+115 €
8+1 991 €+1 977 €+14 €
9+1 991 €+2 080 €-89 €
10+1 991 €+2 185 €-194 €
11+1 991 €+2 294 €-303 €
12+1 991 €+2 405 €-414 €
13+1 991 €+2 519 €-528 €
14+1 991 €+2 636 €-645 €
15+1 991 €+2 756 €-765 €
16+1 991 €+2 879 €-888 €
17+1 991 €+3 005 €-1 014 €
18+1 991 €+3 134 €-1 143 €
19+1 991 €+3 266 €-1 275 €
20+1 991 €+3 402 €-1 411 €
21+1 991 €+3 542 €-1 551 €
22+1 991 €+3 685 €-1 694 €
23+1 991 €+3 832 €-1 841 €
24+1 991 €+3 982 €-1 991 €
25+1 991 €+4 137 €-2 146 €
Total+49 775 €+51 583 €+-1 808 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →