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Appartement F3 - 2 balcons

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface67.85m²
Coût Total126 680€
Loyer Annuel8 279€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 67.85 m²
Prix au m² : 1 414,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Appartement situé au 3ème étage sur 4 sans ascenseur, offrant un beau potentiel et de belles prestations déjà réalisées. Le bien se compose d'une entrée, d'une cuisine séparée partiellement refaite à neuf, d'un séjour lumineux avec accès balcon, de deux chambres à coucher, d'une salle de bain entièrement rénovée ainsi que d'un WC séparé. Un second balcon vient compléter l'espace de vie. Vous bénéficierez également de nombreux rangements grâce au placard intégré dans le couloir. Côté technique, plusieurs travaux importants ont déjà été réalisés : électricité entièrement refaite, radiateurs neufs et salle de bain rénovée. Une cave ainsi qu'un garage complètent ce bien. Un appartement idéal pour un premier achat ou un investissement, avec une base saine et de beaux volumes à exploiter.

  • https://www.ifeaimmo.com/pdf/honoraires.pdf
Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.757044, 7.343045
Total : 126 680€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 23 000€
Valeur du bien : 119 000€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.85m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8279€/an
Fourchette totale : 530€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6363€ - 10772€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 671,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 576,98€
Coût de l'assurance :11 084,50€
Taxe foncière : 827,87€/an
Soit par mois : 68,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 689,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67.85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager daté par des appareils modernes et économes en énergie
Quantité: 4 appareils (plaque, four, hotte, frigo)
Raison: État 3/5 visible sur photos - amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:7 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:3 000€
    Électroménager: 4 appareils × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 279 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 378 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 680 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 649 €
Revenus locatifs : +8 279 €
Charges déductibles : -28 649 €
Résultat foncier Année 1 : -20 371 €(Déficit de 20 371 €)
Imputable sur revenu global : 20 371 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 649 €/an
Revenus locatifs : +8 279 €
Charges déductibles : -5 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 629 €/an
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 279 €28 654 €4 382 €-20 375 €20 375 €--
28 444 €5 539 €4 268 €2 906 €---
38 613 €5 420 €4 149 €3 193 €---
48 785 €5 297 €4 026 €3 489 €---
58 961 €5 169 €3 898 €3 792 €---
69 140 €5 037 €3 766 €4 103 €---
79 323 €4 901 €3 629 €4 423 €---
89 510 €4 759 €3 488 €4 751 €---
99 700 €4 612 €3 341 €5 088 €---
109 894 €4 460 €3 189 €5 433 €---
1110 092 €4 303 €3 032 €5 789 €---
1210 294 €4 140 €2 869 €6 153 €---
1310 499 €3 972 €2 700 €6 528 €---
1410 709 €3 797 €2 526 €6 912 €---
1510 924 €3 616 €2 345 €7 307 €---
1611 142 €3 429 €2 158 €7 713 €---
1711 365 €3 235 €1 964 €8 130 €---
1811 592 €3 034 €1 763 €8 558 €---
1911 824 €2 826 €1 555 €8 998 €---
2012 061 €2 611 €1 340 €9 450 €---
2112 302 €2 388 €1 117 €9 914 €---
2212 548 €2 157 €886 €10 391 €---
2312 799 €1 918 €647 €10 881 €---
2413 055 €1 670 €399 €11 385 €---
2513 316 €1 414 €142 €11 902 €---
TOTAL265 170 €118 358 €63 577 €146 812 €20 375 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 112 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 279 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 739 €-6 112 €+7 851 €
2+1 739 €+872 €+867 €
3+1 739 €+958 €+781 €
4+1 739 €+1 047 €+692 €
5+1 739 €+1 138 €+601 €
6+1 739 €+1 231 €+508 €
7+1 739 €+1 327 €+412 €
8+1 739 €+1 425 €+314 €
9+1 739 €+1 526 €+213 €
10+1 739 €+1 630 €+109 €
11+1 739 €+1 737 €+2 €
12+1 739 €+1 846 €-107 €
13+1 739 €+1 958 €-219 €
14+1 739 €+2 074 €-335 €
15+1 739 €+2 192 €-453 €
16+1 739 €+2 314 €-575 €
17+1 739 €+2 439 €-700 €
18+1 739 €+2 567 €-828 €
19+1 739 €+2 699 €-960 €
20+1 739 €+2 835 €-1 096 €
21+1 739 €+2 974 €-1 235 €
22+1 739 €+3 117 €-1 378 €
23+1 739 €+3 264 €-1 525 €
24+1 739 €+3 415 €-1 676 €
25+1 739 €+3 571 €-1 832 €
Total+43 475 €+44 044 €+-569 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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