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Appartement F3 - 2 balcons

VilleMulhouse (68)
Surface67.85
Coût Total126 680
Loyer Annuel8 279
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-50
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 67.85 m²
Prix au m² : 1 414,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Appartement situé au 3ème étage sur 4 sans ascenseur, offrant un beau potentiel et de belles prestations déjà réalisées. Le bien se compose d'une entrée, d'une cuisine séparée partiellement refaite à neuf, d'un séjour lumineux avec accès balcon, de deux chambres à coucher, d'une salle de bain entièrement rénovée ainsi que d'un WC séparé. Un second balcon vient compléter l'espace de vie. Vous bénéficierez également de nombreux rangements grâce au placard intégré dans le couloir. Côté technique, plusieurs travaux importants ont déjà été réalisés : électricité entièrement refaite, radiateurs neufs et salle de bain rénovée. Une cave ainsi qu'un garage complètent ce bien. Un appartement idéal pour un premier achat ou un investissement, avec une base saine et de beaux volumes à exploiter.

  • https://www.ifeaimmo.com/pdf/honoraires.pdf
Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.757044, 7.343045
Total : 126 680
Prix d'acquisition : 96 000
Travaux : 23 000
Valeur du bien : 119 000
Frais de notaire : 7 680
Coût estimé : 7 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.85
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8279€/an
Fourchette totale : 530€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6363€ - 10772€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 671,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 576,98
Coût de l'assurance :11 084,50
Taxe foncière : 827,87€/an
Soit par mois : 68,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 689,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67.85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager daté par des appareils modernes et économes en énergie
Quantité: 4 appareils (plaque, four, hotte, frigo)
Raison: État 3/5 visible sur photos - amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:7 100
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:3 000
    Électroménager: 4 appareils × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 279 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 378 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 680 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 649
Revenus locatifs : +8 279
Charges déductibles : -28 649
Résultat foncier Année 1 : -20 371(Déficit de 20 371 €)
Imputable sur revenu global : 20 371
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 649 €/an
Revenus locatifs : +8 279
Charges déductibles : -5 649
Résultat foncier Années 2+ : 2 629 €/an
Prix d'achat du bien : 96 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 27928 6544 382-20 37520 375 €--
28 4445 5394 2682 906---
38 6135 4204 1493 193---
48 7855 2974 0263 489---
58 9615 1693 8983 792---
69 1405 0373 7664 103---
79 3234 9013 6294 423---
89 5104 7593 4884 751---
99 7004 6123 3415 088---
109 8944 4603 1895 433---
1110 0924 3033 0325 789---
1210 2944 1402 8696 153---
1310 4993 9722 7006 528---
1410 7093 7972 5266 912---
1510 9243 6162 3457 307---
1611 1423 4292 1587 713---
1711 3653 2351 9648 130---
1811 5923 0341 7638 558---
1911 8242 8261 5558 998---
2012 0612 6111 3409 450---
2112 3022 3881 1179 914---
2212 5482 15788610 391---
2312 7991 91864710 881---
2413 0551 67039911 385---
2513 3161 41414211 902---
TOTAL265 170118 35863 577146 81220 375Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 112
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 812
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 279 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 739-6 112+7 851
2+1 739+872+867
3+1 739+958+781
4+1 739+1 047+692
5+1 739+1 138+601
6+1 739+1 231+508
7+1 739+1 327+412
8+1 739+1 425+314
9+1 739+1 526+213
10+1 739+1 630+109
11+1 739+1 737+2
12+1 739+1 846-107
13+1 739+1 958-219
14+1 739+2 074-335
15+1 739+2 192-453
16+1 739+2 314-575
17+1 739+2 439-700
18+1 739+2 567-828
19+1 739+2 699-960
20+1 739+2 835-1 096
21+1 739+2 974-1 235
22+1 739+3 117-1 378
23+1 739+3 264-1 525
24+1 739+3 415-1 676
25+1 739+3 571-1 832
Total+43 475+44 044+-569
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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