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Apparemment F4

VilleMontbéliard (25)
Surface78m²
Coût Total93 920€
Loyer Annuel8 543€
Rentabilité9.10%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 57 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 730,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Apparemment F4 très propre double vitrage grande balcon appartement face au soleil matin et après pas d’obstacles devant très belle vu

Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.500820, 6.795720
Total : 93 920€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 32 360€
Valeur du bien : 89 360€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.13€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8543€/an
Fourchette totale : 549€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6584€ - 11084€/an
Rentabilité brute :9.10%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :665,16 €/m²
Basé sur :240 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 882 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :+5 118€ (+9.9%)
Marge achat-revente :-42 038€ (-81.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 485,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 684,09€
Coût de l'assurance :7 983,20€
Taxe foncière : 854,28€/an
Soit par mois : 71,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 360 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:720€
    Carrelage: 6 m² × 60€/m² = 360€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs: 30 m² × 28€/m² = 840€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 200€ = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbéliard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 543 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 565 €
Revenus locatifs : +8 543 €
Charges déductibles : -36 565 €
Résultat foncier Année 1 : -28 022 €(Déficit de 28 022 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 622 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 205 €/an
Revenus locatifs : +8 543 €
Charges déductibles : -4 205 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 338 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6622.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 543 €36 568 €3 034 €-28 025 €21 400 €6 625 €6 625 €
28 714 €4 126 €2 952 €4 588 €--2 038 €
38 888 €4 041 €2 868 €4 847 €---
49 066 €3 954 €2 780 €5 112 €---
59 247 €3 863 €2 690 €5 384 €---
69 432 €3 770 €2 596 €5 662 €---
79 621 €3 673 €2 500 €5 947 €---
89 813 €3 574 €2 400 €6 239 €---
910 009 €3 471 €2 297 €6 539 €---
1010 209 €3 364 €2 191 €6 845 €---
1110 414 €3 254 €2 081 €7 159 €---
1210 622 €3 141 €1 967 €7 481 €---
1310 834 €3 023 €1 850 €7 811 €---
1411 051 €2 902 €1 728 €8 149 €---
1511 272 €2 776 €1 603 €8 496 €---
1611 498 €2 647 €1 473 €8 851 €---
1711 727 €2 513 €1 340 €9 214 €---
1811 962 €2 375 €1 201 €9 587 €---
1912 201 €2 232 €1 059 €9 969 €---
2012 445 €2 085 €911 €10 361 €---
2112 694 €1 932 €758 €10 762 €---
2212 948 €1 775 €601 €11 174 €---
2313 207 €1 612 €438 €11 595 €---
2413 471 €1 444 €270 €12 028 €---
2513 741 €1 270 €96 €12 471 €---
TOTAL273 629 €105 384 €43 684 €168 245 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 245 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 794 €-6 420 €+8 214 €
2+1 794 €0 €+1 794 €
3+1 794 €+843 €+951 €
4+1 794 €+1 534 €+260 €
5+1 794 €+1 615 €+179 €
6+1 794 €+1 699 €+95 €
7+1 794 €+1 784 €+10 €
8+1 794 €+1 872 €-78 €
9+1 794 €+1 962 €-168 €
10+1 794 €+2 054 €-260 €
11+1 794 €+2 148 €-354 €
12+1 794 €+2 244 €-450 €
13+1 794 €+2 343 €-549 €
14+1 794 €+2 445 €-651 €
15+1 794 €+2 549 €-755 €
16+1 794 €+2 655 €-861 €
17+1 794 €+2 764 €-970 €
18+1 794 €+2 876 €-1 082 €
19+1 794 €+2 991 €-1 197 €
20+1 794 €+3 108 €-1 314 €
21+1 794 €+3 229 €-1 435 €
22+1 794 €+3 352 €-1 558 €
23+1 794 €+3 479 €-1 685 €
24+1 794 €+3 608 €-1 814 €
25+1 794 €+3 741 €-1 947 €
Total+44 850 €+50 473 €+-5 623 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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