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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleLaurac (11)
Surface111m²
Coût Total1 383 125€
Loyer Annuel11 265€
Rentabilité0.81%
Cashflow/mois-6 461€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 500 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 869,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Cheminée

À seulement 10 minutes de Castelnaudary, au coeur d'un charmant village typique de l'Aude, venez découvrir cette ravissante maison en pierre, lovée dans un environnement calme et bénéficiant d'une superbe vue sur les collines alentour. Avec ses 111 m2 et ses deux entrées indépendantes, ce bien rare offre une véritable liberté d'aménagement : résidence familiale, projet locatif, espace d'accueil ou de création.. toutes les idées peuvent s'y concrétiser. Partiellement rénovée, la maison a conservé son authenticité et son charme. Dès l'entrée, l'atmosphère chaleureuse se fait sentir : un grand séjour agrémenté d'un poêle à bois , trois chambres dont une avec dressing, une salle d'eau, une salle de bain, un WC et un sani-broyeur. Au dernier étage, une terrasse d'environ 15 m2 vous invite à profiter d'un panorama dégagé, parfait pour vos moments de détente. Un bien de caractère, original et plein de potentiel.. (7.22 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Laurac
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11270
Coordonnées : 43.237482, 1.972020
Total : 1 383 125€
Prix d'acquisition : 96 500€
Travaux : 1 278 905€
Valeur du bien : 1 375 405€
Frais de notaire : 7 720€
Coût estimé : 7 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 939€/mois
Loyer annuel estimé : 11265€/an
Fourchette totale : 733€ - 1202€/mois
Fourchette annuelle : 8794€ - 14429€/an
Rentabilité brute :0.81%
Fourchette de rentabilité :0.64% - 1.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 383 125€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 902,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :403,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 7 305,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :687 479,81€
Coût de l'assurance :121 023,44€
Taxe foncière : 1 126,48€/an
Soit par mois : 93,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 938,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 399,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6 460,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 278 905 €(11 522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 234 655€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 111 m² × 11 105€/système = 11105€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€ (PVC, pose comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 20000€ (meubles, plan de travail, électroménager, pose comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (plomberie, électricité, carrelage, pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laurac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 241 155€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 939 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 265 €/an
Calcul : 939 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 47 390 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 383 125 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 841 €/an
Calcul : 403 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 126 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 278 905 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 332 263 €
Revenus locatifs : +11 265 €
Charges déductibles : -1 332 263 €
Résultat foncier Année 1 : -1 320 998 €(Déficit de 1 320 998 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 299 598 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 53 358 €/an
Revenus locatifs : +11 265 €
Charges déductibles : -53 358 €
Résultat foncier Années 2+ : -42 093 €/an(Déficit de 42 093 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1263472.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 725 €(65% de 96 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 281 €/an
Calcul : 62 725 € × 3,636% = 2 281 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 265 €1 332 308 €47 435 €-1 321 043 €21 400 €1 299 643 €1 299 643 €
211 490 €52 155 €46 187 €-40 665 €5 967 €34 697 €1 334 340 €
311 720 €50 863 €44 896 €-39 143 €5 967 €33 176 €1 367 516 €
411 954 €49 526 €43 558 €-37 572 €5 967 €31 604 €1 399 120 €
512 193 €48 141 €42 174 €-35 948 €5 967 €29 981 €1 429 101 €
612 437 €46 708 €40 741 €-34 271 €5 967 €28 304 €1 457 404 €
712 686 €45 224 €39 257 €-32 539 €5 967 €26 571 €1 483 976 €
812 940 €43 688 €37 721 €-30 749 €5 967 €24 781 €1 508 757 €
913 198 €42 098 €36 131 €-28 900 €5 967 €22 932 €1 531 689 €
1013 462 €40 452 €34 485 €-26 990 €5 967 €21 022 €1 552 711 €
1113 732 €38 748 €32 780 €-25 016 €5 967 €19 049 €1 571 760 €
1214 006 €36 983 €31 016 €-22 977 €5 967 €17 009 €289 126 €
1314 286 €35 157 €29 189 €-20 870 €5 967 €14 903 €269 332 €
1414 572 €33 266 €27 298 €-18 693 €5 967 €12 726 €248 882 €
1514 864 €31 308 €25 340 €-16 444 €5 967 €10 477 €227 755 €
1615 161 €29 281 €23 314 €-14 120 €5 967 €8 153 €205 927 €
1715 464 €27 183 €21 216 €-11 719 €5 967 €5 751 €183 375 €
1815 773 €25 011 €19 043 €-9 237 €5 967 €3 270 €160 074 €
1916 089 €22 762 €16 795 €-6 673 €5 967 €706 €135 998 €
2016 411 €20 434 €14 467 €-4 023 €4 023 €-113 066 €
2116 739 €18 024 €12 057 €-1 285 €1 285 €-92 044 €
2217 074 €15 529 €9 562 €1 545 €--71 450 €
2317 415 €12 946 €6 978 €4 469 €--51 516 €
2417 763 €10 272 €4 304 €7 492 €--33 591 €
2518 119 €7 503 €1 536 €10 615 €--17 742 €
TOTAL360 814 €2 115 570 €687 480 €-1 754 756 €134 122 €Report final : 17 742 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 40 237 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 17 742 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 754 756 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 366 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 366 €-6 420 €+8 786 €
2+2 366 €-1 790 €+4 156 €
3+2 366 €-1 790 €+4 156 €
4+2 366 €-1 790 €+4 156 €
5+2 366 €-1 790 €+4 156 €
6+2 366 €-1 790 €+4 156 €
7+2 366 €-1 790 €+4 156 €
8+2 366 €-1 790 €+4 156 €
9+2 366 €-1 790 €+4 156 €
10+2 366 €-1 790 €+4 156 €
11+2 366 €-1 790 €+4 156 €
12+2 366 €-1 790 €+4 156 €
13+2 366 €-1 790 €+4 156 €
14+2 366 €-1 790 €+4 156 €
15+2 366 €-1 790 €+4 156 €
16+2 366 €-1 790 €+4 156 €
17+2 366 €-1 790 €+4 156 €
18+2 366 €-1 790 €+4 156 €
19+2 366 €-1 790 €+4 156 €
20+2 366 €-1 207 €+3 573 €
21+2 366 €-386 €+2 752 €
22+2 366 €0 €+2 366 €
23+2 366 €0 €+2 366 €
24+2 366 €0 €+2 366 €
25+2 366 €0 €+2 366 €
Total+59 150 €-40 237 €+99 387 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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