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Achat : Appartement Saint-Quentin (02100)

VilleSaint-Quentin (02)
Surface53m²
Coût Total98 604€
Loyer Annuel7 630€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 800 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 109,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 53 m², 2 pièces, 1 chambre, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

APPARTEMENT d'environ 54 m² au 2ème étage comprenant: Couloir avec placards, salon/séjour avec coin cuisine, chambre, bureau, salle de bains, WC Cave Frais d'acte en sus.

Ville : Saint-Quentin
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02100
Coordonnées : 49.848700, 3.284290
Total : 98 604€
Prix d'acquisition : 58 800€
Travaux : 35 100€
Valeur du bien : 93 900€
Frais de notaire : 4 704€
Coût estimé : 4 704€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 636€/mois
Loyer annuel estimé : 7630€/an
Fourchette totale : 510€ - 793€/mois
Fourchette annuelle : 6119€ - 9513€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 123,75 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 559 €
Prix d'achat :58 800 €
Décote à l'achat :-759€ (-1.3%)
Marge achat-revente :-39 045€ (-65.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 604€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :485,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :24,65€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 510,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 117,43€
Coût de l'assurance :7 395,30€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 635,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 100 €(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 000€
    Parquet flottant: 10 m² × 100€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture chambre: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Quentin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 636 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 630 €/an
Calcul : 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 261 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 604 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 657 €
Revenus locatifs : +7 630 €
Charges déductibles : -41 657 €
Résultat foncier Année 1 : -34 027 €(Déficit de 34 027 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 627 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 557 €/an
Revenus locatifs : +7 630 €
Charges déductibles : -6 557 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12627.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 220 €(65% de 58 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 390 €/an
Calcul : 38 220 € × 3,636% = 1 390 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 630 €41 660 €3 264 €-34 030 €21 400 €12 630 €12 630 €
27 782 €6 473 €3 177 €1 310 €--11 321 €
37 938 €6 382 €3 087 €1 555 €--9 765 €
48 097 €6 289 €2 993 €1 807 €--7 958 €
58 259 €6 193 €2 897 €2 066 €--5 892 €
68 424 €6 093 €2 797 €2 331 €--3 561 €
78 592 €5 990 €2 694 €2 602 €--959 €
88 764 €5 883 €2 587 €2 881 €---
98 939 €5 773 €2 477 €3 166 €---
109 118 €5 659 €2 363 €3 459 €---
119 300 €5 541 €2 245 €3 759 €---
129 486 €5 419 €2 123 €4 067 €---
139 676 €5 293 €1 997 €4 383 €---
149 870 €5 163 €1 867 €4 707 €---
1510 067 €5 028 €1 732 €5 039 €---
1610 268 €4 888 €1 593 €5 380 €---
1710 474 €4 744 €1 449 €5 729 €---
1810 683 €4 595 €1 300 €6 088 €---
1910 897 €4 441 €1 145 €6 456 €---
2011 115 €4 282 €986 €6 833 €---
2111 337 €4 117 €821 €7 220 €---
2211 564 €3 947 €651 €7 617 €---
2311 795 €3 771 €475 €8 025 €---
2412 031 €3 589 €293 €8 443 €---
2512 272 €3 400 €104 €8 872 €---
TOTAL244 378 €164 613 €47 117 €79 766 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 602 €-6 420 €+8 022 €
2+1 602 €0 €+1 602 €
3+1 602 €0 €+1 602 €
4+1 602 €0 €+1 602 €
5+1 602 €0 €+1 602 €
6+1 602 €0 €+1 602 €
7+1 602 €0 €+1 602 €
8+1 602 €+577 €+1 025 €
9+1 602 €+950 €+652 €
10+1 602 €+1 038 €+564 €
11+1 602 €+1 128 €+474 €
12+1 602 €+1 220 €+382 €
13+1 602 €+1 315 €+287 €
14+1 602 €+1 412 €+190 €
15+1 602 €+1 512 €+90 €
16+1 602 €+1 614 €-12 €
17+1 602 €+1 719 €-117 €
18+1 602 €+1 826 €-224 €
19+1 602 €+1 937 €-335 €
20+1 602 €+2 050 €-448 €
21+1 602 €+2 166 €-564 €
22+1 602 €+2 285 €-683 €
23+1 602 €+2 407 €-805 €
24+1 602 €+2 533 €-931 €
25+1 602 €+2 661 €-1 059 €
Total+40 050 €+23 930 €+16 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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