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Appartement 2 pièces 49 m²

VilleAlençon (61)
Surface49m²
Coût Total96 900€
Loyer Annuel6 788€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 346,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans résidence en centre ville. Appartement en rez-de-chaussée. Entrée, séjour avec chambre attenante, cuisine, salle de bains, WC. Appartement lumineux. Cave. A découvrir Référence annonce : TAPP885-20741313 Date de réalisation du diagnostic : 10/01/2020 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 10,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 60 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 1400 €

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.432357, 0.090068
Total : 96 900€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 25 620€
Valeur du bien : 91 620€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 11.54€/m²/mois
Fourchette : 9.22€ - 14.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6788€/an
Fourchette totale : 452€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5423€ - 8496€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 205,3 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 060 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :+6 940€ (+11.8%)
Marge achat-revente :-37 840€ (-64.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 514,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 943,27€
Coût de l'assurance :8 478,75€
Taxe foncière : 678,81€/an
Soit par mois : 56,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,67€/mois
Soit par an : 1 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 565,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 620 €(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 40€/m² = 320€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 788 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 900 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 406 €
Revenus locatifs : +6 788 €
Charges déductibles : -31 406 €
Résultat foncier Année 1 : -24 618 €(Déficit de 24 618 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 218 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 786 €/an
Revenus locatifs : +6 788 €
Charges déductibles : -5 786 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3218.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 788 €31 409 €3 371 €-24 621 €21 400 €3 221 €3 221 €
26 924 €5 701 €3 283 €1 223 €--1 999 €
37 062 €5 610 €3 192 €1 452 €--547 €
47 204 €5 516 €3 098 €1 688 €---
57 348 €5 418 €3 000 €1 930 €---
67 495 €5 316 €2 898 €2 178 €---
77 644 €5 211 €2 793 €2 433 €---
87 797 €5 102 €2 685 €2 695 €---
97 953 €4 990 €2 572 €2 963 €---
108 112 €4 873 €2 455 €3 239 €---
118 275 €4 752 €2 334 €3 522 €---
128 440 €4 627 €2 209 €3 813 €---
138 609 €4 497 €2 079 €4 111 €---
148 781 €4 363 €1 945 €4 418 €---
158 957 €4 224 €1 806 €4 733 €---
169 136 €4 080 €1 662 €5 056 €---
179 319 €3 931 €1 513 €5 388 €---
189 505 €3 776 €1 358 €5 729 €---
199 695 €3 616 €1 198 €6 079 €---
209 889 €3 450 €1 032 €6 439 €---
2110 087 €3 278 €860 €6 808 €---
2210 288 €3 101 €683 €7 188 €---
2310 494 €2 916 €498 €7 578 €---
2410 704 €2 725 €307 €7 979 €---
2510 918 €2 528 €110 €8 390 €---
TOTAL217 424 €135 012 €48 943 €82 411 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 788 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 425 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 425 €-6 420 €+7 845 €
2+1 425 €0 €+1 425 €
3+1 425 €0 €+1 425 €
4+1 425 €+342 €+1 083 €
5+1 425 €+579 €+846 €
6+1 425 €+653 €+772 €
7+1 425 €+730 €+695 €
8+1 425 €+808 €+617 €
9+1 425 €+889 €+536 €
10+1 425 €+972 €+453 €
11+1 425 €+1 057 €+368 €
12+1 425 €+1 144 €+281 €
13+1 425 €+1 233 €+192 €
14+1 425 €+1 325 €+100 €
15+1 425 €+1 420 €+5 €
16+1 425 €+1 517 €-92 €
17+1 425 €+1 616 €-191 €
18+1 425 €+1 719 €-294 €
19+1 425 €+1 824 €-399 €
20+1 425 €+1 932 €-507 €
21+1 425 €+2 042 €-617 €
22+1 425 €+2 156 €-731 €
23+1 425 €+2 273 €-848 €
24+1 425 €+2 394 €-969 €
25+1 425 €+2 517 €-1 092 €
Total+35 625 €+24 723 €+10 902 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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