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Maison à vendre

VilleOrsennes (36)
Surface87m²
Coût Total104 726€
Loyer Annuel7 799€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 820 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 572,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine ouverte, Cheminée, Jardin

Située dans un hameau entre ORSENNES et CLUIS, cette maison à rénover comprend une salle à manger avec cuisine ouverte, un séjour avec cheminée, un dégagement, WC et salle de bains.

Combles aménageables au dessus..

Dépendances attenantes à rénover.

Jardin autour.

49 820 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Orsennes
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36190
Coordonnées : 46.482188, 1.698935
Total : 104 726€
Prix d'acquisition : 49 820€
Travaux : 50 920€
Valeur du bien : 100 740€
Frais de notaire : 3 986€
Coût estimé : 3 986€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7799€/an
Fourchette totale : 510€ - 828€/mois
Fourchette annuelle : 6123€ - 9933€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :560,75 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :48 785 €
Prix d'achat :49 820 €
Décote à l'achat :+1 035€ (+2.1%)
Marge achat-revente :-55 941€ (-114.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 726€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :41,89€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 554,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 042,72€
Coût de l'assurance :12 567,12€
Taxe foncière : 779,90€/an
Soit par mois : 64,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 649,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 466 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 920 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 220€
    Isolation combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Orsennes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 799 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 726 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 604 €
Revenus locatifs : +7 799 €
Charges déductibles : -55 604 €
Résultat foncier Année 1 : -47 805 €(Déficit de 47 805 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 405 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 684 €/an
Revenus locatifs : +7 799 €
Charges déductibles : -4 684 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 115 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26404.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 820 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 383 €(65% de 49 820 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 178 €/an
Calcul : 32 383 € × 3,636% = 1 178 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 799 €55 607 €3 404 €-47 808 €21 400 €26 408 €26 408 €
27 955 €4 595 €3 313 €3 360 €--23 048 €
38 114 €4 500 €3 218 €3 614 €--19 434 €
48 276 €4 402 €3 120 €3 874 €--15 560 €
58 442 €4 301 €3 019 €4 141 €--11 420 €
68 611 €4 197 €2 914 €4 414 €--7 006 €
78 783 €4 088 €2 806 €4 694 €--2 311 €
88 959 €3 977 €2 694 €4 982 €---
99 138 €3 861 €2 579 €5 276 €---
109 321 €3 742 €2 459 €5 579 €---
119 507 €3 619 €2 336 €5 888 €---
129 697 €3 491 €2 209 €6 206 €---
139 891 €3 360 €2 077 €6 531 €---
1410 089 €3 224 €1 941 €6 865 €---
1510 291 €3 083 €1 800 €7 208 €---
1610 496 €2 938 €1 655 €7 559 €---
1710 706 €2 787 €1 505 €7 919 €---
1810 920 €2 632 €1 350 €8 288 €---
1911 139 €2 472 €1 189 €8 667 €---
2011 362 €2 306 €1 024 €9 055 €---
2111 589 €2 135 €852 €9 454 €---
2211 821 €1 958 €675 €9 863 €---
2312 057 €1 775 €493 €10 282 €---
2412 298 €1 586 €304 €10 712 €---
2512 544 €1 391 €108 €11 153 €---
TOTAL249 804 €132 027 €49 043 €117 777 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 777 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 638 €-6 420 €+8 058 €
2+1 638 €0 €+1 638 €
3+1 638 €0 €+1 638 €
4+1 638 €0 €+1 638 €
5+1 638 €0 €+1 638 €
6+1 638 €0 €+1 638 €
7+1 638 €0 €+1 638 €
8+1 638 €+801 €+837 €
9+1 638 €+1 583 €+55 €
10+1 638 €+1 674 €-36 €
11+1 638 €+1 766 €-128 €
12+1 638 €+1 862 €-224 €
13+1 638 €+1 959 €-321 €
14+1 638 €+2 060 €-422 €
15+1 638 €+2 162 €-524 €
16+1 638 €+2 268 €-630 €
17+1 638 €+2 376 €-738 €
18+1 638 €+2 486 €-848 €
19+1 638 €+2 600 €-962 €
20+1 638 €+2 717 €-1 079 €
21+1 638 €+2 836 €-1 198 €
22+1 638 €+2 959 €-1 321 €
23+1 638 €+3 085 €-1 447 €
24+1 638 €+3 214 €-1 576 €
25+1 638 €+3 346 €-1 708 €
Total+40 950 €+35 333 €+5 617 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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