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Appartement 4 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleVerneuil-sur-Seine (78)
Surface82
Coût Total261 192
Loyer Annuel15 886
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-409
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 437,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 82 m² - Appartement Verneuil Sur Seine 4 pièce(s) 84 m2

Votre agence LAFORÊT Verneuil-sur-Seine vous propose cet appartement offrant un cadre de vie privilégié, paisible et entouré de verdure. A vous de faire vivre son intérieur à fort potentiel !

Situé à deux pas de la gare des Clairières de Verneuil (Ligne J direction Paris, futur RER E), ce bien de type F4 se compose comme suit : une entrée spacieuse avec rangements, un salon/salle à manger (possibilité d'une 3e chambre) exposé plein ouest donnant accès à un balcon, une cuisine familiale aménagée et équipée, deux chambres dont une avec sa salle d'eau, une salle de bains, un wc indépendant avec lave mains et un cellier/buanderie.

Copropriété sécurisée avec interphone et vigik. Ascenseur. Appartement fibré. Espaces verts.

Contactez nous pour programmer une visite au [Coordonnées masquées] ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site GEORISQUES. www.georisques.gouv.fr. Informations sur les honoraires disponibles en agence.

Copropriété de 115 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2800 euros. Jérémy KELLE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 991 689 480 - Versailles. Référence annonce : 2100 Date de réalisation du diagnostic : 10/04/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 115 Charges prévisionnelles annuelles : 2800 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 160 € et 1 630 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Verneuil-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78480
Coordonnées : 48.982002, 1.973622
Total : 261 192
Prix d'acquisition : 199 900
Travaux : 45 300
Valeur du bien : 245 200
Frais de notaire : 15 992
Coût estimé : 15 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 16.14€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 19.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1324€/mois
Loyer annuel estimé : 15886€/an
Fourchette totale : 1100€ - 1593€/mois
Fourchette annuelle : 13204€ - 19114€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 192
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 290,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :76,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 367,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 059,81
Coût de l'assurance :22 854,30
Taxe foncière : 1 588,62€/an
Soit par mois : 132,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 799,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 323,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 732,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-408,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite une mise à jour complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres avec éventuellement un nouveau parquet flottant.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaité.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement changement de revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant le tableau électrique et la mise à la terre.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la cuisine)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la rénovation)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Peinture: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Second œuvre général - Électricité:8 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 886 €/an
Calcul : 1 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 716 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 192 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 914 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 589 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 318
Revenus locatifs : +15 886
Charges déductibles : -59 318
Résultat foncier Année 1 : -43 432(Déficit de 43 432 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 032
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 018 €/an
Revenus locatifs : +15 886
Charges déductibles : -14 018
Résultat foncier Années 2+ : 1 868 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22032.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 88659 3278 724-43 44121 400 €22 041 €22 041 €
216 20413 7958 4922 409--19 631 €
316 52813 5548 2522 974--16 658 €
416 85913 3068 0033 553--13 105 €
517 19613 0497 7464 147--8 958 €
617 54012 7837 4804 757--4 201 €
717 89012 5087 2055 382---
818 24812 2246 9216 025---
918 61311 9296 6276 684---
1018 98611 6256 3227 360---
1119 36511 3116 0088 055---
1219 75310 9855 6828 768---
1320 14810 6485 3469 499---
1420 55110 3004 99710 250---
1520 9629 9404 63711 022---
1621 3819 5674 26511 813---
1721 8089 1823 87912 626---
1822 2458 7833 48113 461---
1922 6898 3713 06814 318---
2023 1437 9452 64215 199---
2123 6067 5042 20116 102---
2224 0787 0471 74517 031---
2324 5606 5761 27317 984---
2425 0516 08778518 964---
2525 5525 58328019 969---
TOTAL508 841303 929126 060204 91221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 912
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 336-6 420+9 756
2+3 3360+3 336
3+3 3360+3 336
4+3 3360+3 336
5+3 3360+3 336
6+3 3360+3 336
7+3 336+354+2 982
8+3 336+1 807+1 529
9+3 336+2 005+1 331
10+3 336+2 208+1 128
11+3 336+2 416+920
12+3 336+2 630+706
13+3 336+2 850+486
14+3 336+3 075+261
15+3 336+3 307+29
16+3 336+3 544-208
17+3 336+3 788-452
18+3 336+4 038-702
19+3 336+4 296-960
20+3 336+4 560-1 224
21+3 336+4 831-1 495
22+3 336+5 109-1 773
23+3 336+5 395-2 059
24+3 336+5 689-2 353
25+3 336+5 991-2 655
Total+83 400+61 474+21 926
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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