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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLargentière (07)
Surface114m²
Coût Total126 980€
Loyer Annuel9 709€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 964,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, 3 chambres

Cet appartement lumineux se situe dans un immeuble ancien de 2 appartements, sur une place dans le centre médiéval de Largentière. Au rez-de-chaussée : une entrée et un escalier commun, une entrée, un WC, une buanderie et une salle-à-manger avec cuisine de 20,5 m2 au 1er étage ; un séjour traversant avec parquet en châtaignier de 44,6 m2 au deuxième étage ; trois chambres de 12,80 m2, 9,2 m2 et 11,90 m2 avec placards, une salle d'eau avec WC de 5,9 m2 au troisième étage. Chauffage électrique. Tout à l'égout. Stationnement public.

Ville : Largentière
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07110
Coordonnées : 44.535740, 4.301019
Total : 126 980€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 8 180€
Valeur du bien : 118 180€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 7.10€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9709€/an
Fourchette totale : 631€ - 1038€/mois
Fourchette annuelle : 7567€ - 12457€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :792,68 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 366 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+19 634€ (+21.7%)
Marge achat-revente :-36 614€ (-40.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 656,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 060,96€
Coût de l'assurance :10 793,30€
Taxe foncière : 970,88€/an
Soit par mois : 80,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 131 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'espace
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (5,9 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 180 €(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 020€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 30€/m² = 1020€
  • Salle de bain - Rénovation:5 900€
    Rénovation complète salle de bain (5,9 m²): 1000€/m² × 5,9 = 5900€
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Largentière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 709 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 098 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 980 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 681 €
Revenus locatifs : +9 709 €
Charges déductibles : -13 681 €
Résultat foncier Année 1 : -3 972 €(Déficit de 3 972 €)
Imputable sur revenu global : 3 972 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 501 €/an
Revenus locatifs : +9 709 €
Charges déductibles : -5 501 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 208 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 709 €13 685 €4 102 €-3 976 €3 976 €--
29 903 €5 394 €3 992 €4 509 €---
310 101 €5 280 €3 877 €4 821 €---
410 303 €5 161 €3 759 €5 142 €---
510 509 €5 039 €3 637 €5 470 €---
610 719 €4 913 €3 510 €5 806 €---
710 934 €4 782 €3 380 €6 151 €---
811 152 €4 648 €3 245 €6 505 €---
911 375 €4 508 €3 106 €6 867 €---
1011 603 €4 364 €2 962 €7 239 €---
1111 835 €4 216 €2 813 €7 619 €---
1212 072 €4 062 €2 659 €8 010 €---
1312 313 €3 903 €2 501 €8 410 €---
1412 559 €3 739 €2 337 €8 820 €---
1512 811 €3 570 €2 167 €9 241 €---
1613 067 €3 395 €1 992 €9 672 €---
1713 328 €3 214 €1 811 €10 114 €---
1813 595 €3 027 €1 624 €10 568 €---
1913 867 €2 834 €1 431 €11 033 €---
2014 144 €2 634 €1 232 €11 510 €---
2114 427 €2 428 €1 025 €11 999 €---
2214 715 €2 215 €812 €12 500 €---
2315 010 €1 995 €592 €13 015 €---
2415 310 €1 768 €365 €13 542 €---
2515 616 €1 533 €130 €14 083 €---
TOTAL310 977 €102 306 €59 061 €208 671 €3 976 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 193 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 039 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 039 €-1 193 €+3 232 €
2+2 039 €+1 353 €+686 €
3+2 039 €+1 446 €+593 €
4+2 039 €+1 543 €+496 €
5+2 039 €+1 641 €+398 €
6+2 039 €+1 742 €+297 €
7+2 039 €+1 845 €+194 €
8+2 039 €+1 951 €+88 €
9+2 039 €+2 060 €-21 €
10+2 039 €+2 172 €-133 €
11+2 039 €+2 286 €-247 €
12+2 039 €+2 403 €-364 €
13+2 039 €+2 523 €-484 €
14+2 039 €+2 646 €-607 €
15+2 039 €+2 772 €-733 €
16+2 039 €+2 902 €-863 €
17+2 039 €+3 034 €-995 €
18+2 039 €+3 170 €-1 131 €
19+2 039 €+3 310 €-1 271 €
20+2 039 €+3 453 €-1 414 €
21+2 039 €+3 600 €-1 561 €
22+2 039 €+3 750 €-1 711 €
23+2 039 €+3 904 €-1 865 €
24+2 039 €+4 063 €-2 024 €
25+2 039 €+4 225 €-2 186 €
Total+50 975 €+62 601 €+-11 626 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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