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Appartement à vendre

VilleLargentière (07)
Surface114
Coût Total126 980
Loyer Annuel9 709
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+72
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 964,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, 3 chambres

Cet appartement lumineux se situe dans un immeuble ancien de 2 appartements, sur une place dans le centre médiéval de Largentière. Au rez-de-chaussée : une entrée et un escalier commun, une entrée, un WC, une buanderie et une salle-à-manger avec cuisine de 20,5 m2 au 1er étage ; un séjour traversant avec parquet en châtaignier de 44,6 m2 au deuxième étage ; trois chambres de 12,80 m2, 9,2 m2 et 11,90 m2 avec placards, une salle d'eau avec WC de 5,9 m2 au troisième étage. Chauffage électrique. Tout à l'égout. Stationnement public.

Ville : Largentière
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07110
Coordonnées : 44.535740, 4.301019
Total : 126 980
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 8 180
Valeur du bien : 118 180
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114
Loyer prédit : 7.10€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9709€/an
Fourchette totale : 631€ - 1038€/mois
Fourchette annuelle : 7567€ - 12457€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :792,68 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 366
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :+19 634 (+21.7%)
Marge achat-revente :-36 614€ (-40.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 656,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 060,96
Coût de l'assurance :10 793,30
Taxe foncière : 970,88€/an
Soit par mois : 80,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 131 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'espace
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (5,9 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 180(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 020
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 30€/m² = 1020€
  • Salle de bain - Rénovation:5 900
    Rénovation complète salle de bain (5,9 m²): 1000€/m² × 5,9 = 5900€
  • Cuisine - Peinture:360
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Largentière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 709 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 098 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 980 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 681
Revenus locatifs : +9 709
Charges déductibles : -13 681
Résultat foncier Année 1 : -3 972(Déficit de 3 972 €)
Imputable sur revenu global : 3 972
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 501 €/an
Revenus locatifs : +9 709
Charges déductibles : -5 501
Résultat foncier Années 2+ : 4 208 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 70913 6854 102-3 9763 976 €--
29 9035 3943 9924 509---
310 1015 2803 8774 821---
410 3035 1613 7595 142---
510 5095 0393 6375 470---
610 7194 9133 5105 806---
710 9344 7823 3806 151---
811 1524 6483 2456 505---
911 3754 5083 1066 867---
1011 6034 3642 9627 239---
1111 8354 2162 8137 619---
1212 0724 0622 6598 010---
1312 3133 9032 5018 410---
1412 5593 7392 3378 820---
1512 8113 5702 1679 241---
1613 0673 3951 9929 672---
1713 3283 2141 81110 114---
1813 5953 0271 62410 568---
1913 8672 8341 43111 033---
2014 1442 6341 23211 510---
2114 4272 4281 02511 999---
2214 7152 21581212 500---
2315 0101 99559213 015---
2415 3101 76836513 542---
2515 6161 53313014 083---
TOTAL310 977102 30659 061208 6713 976Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 193
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 671
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 039 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 039-1 193+3 232
2+2 039+1 353+686
3+2 039+1 446+593
4+2 039+1 543+496
5+2 039+1 641+398
6+2 039+1 742+297
7+2 039+1 845+194
8+2 039+1 951+88
9+2 039+2 060-21
10+2 039+2 172-133
11+2 039+2 286-247
12+2 039+2 403-364
13+2 039+2 523-484
14+2 039+2 646-607
15+2 039+2 772-733
16+2 039+2 902-863
17+2 039+3 034-995
18+2 039+3 170-1 131
19+2 039+3 310-1 271
20+2 039+3 453-1 414
21+2 039+3 600-1 561
22+2 039+3 750-1 711
23+2 039+3 904-1 865
24+2 039+4 063-2 024
25+2 039+4 225-2 186
Total+50 975+62 601+-11 626
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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