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Maison ancienne de ville

VilleNeufchâteau (88)
Surface147
Coût Total146 520
Loyer Annuel12 775
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois+182
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 673,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Climatisation Electrique Individuel, Nombre d'égages : 2, Jardin

Maison de ville située à Neufchâteau, dans un quartier calme et agréable, idéale pour une famille ou un premier achat.

Elle se compose au rez-de-chaussée d’une entrée, d’une cuisine aménagée spacieuse, d’un séjour lumineux, d’une salle de bains avec toilettes, ainsi qu’un dégagement donnant accès à une véranda. Vous y trouverez également une buanderie, une cour et un atelier offrant de nombreuses possibilités de rangement ou de bricolage.

À l’étage, la maison dispose de 4 chambres, d’un bureau et de toilettes indépendantes.

En complément : cave en sous-sol. Le séjour bénéficie d’un conduit de cheminée tubé, permettant l’installation d’un poêle ou d’une cheminée selon vos envies.

Maison fonctionnelle offrant de beaux volumes et un fort potentiel, proche des commodités, écoles et services.

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Ville : Neufchâteau
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88300
Coordonnées : 48.352533, 5.697624
Total : 146 520
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 39 600
Valeur du bien : 138 600
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1065€/mois
Loyer annuel estimé : 12775€/an
Fourchette totale : 829€ - 1368€/mois
Fourchette annuelle : 9942€ - 16414€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 11.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :823,53 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 059
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-22 059 (-18.2%)
Marge achat-revente :-25 461€ (-21.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 534,10
Coût de l'assurance :12 820,50
Taxe foncière : 1 277,46€/an
Soit par mois : 106,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 064,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 200
    Cuisine complète (12 m²): 800€/m² × 12 = 9600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:9 600
    Salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant (60 m²): 60€/m² × 60 = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture (60 m²): 40€/m² × 60 = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:4 800
    Mise aux normes électricité (4 chambres): 1200€/chambre × 4 = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:6 000
    Mise aux normes plomberie: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neufchâteau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 065 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 775 €/an
Calcul : 1 065 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 520 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 277 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 454
Revenus locatifs : +12 775
Charges déductibles : -46 454
Résultat foncier Année 1 : -33 680(Déficit de 33 680 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 22 980
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 854 €/an
Revenus locatifs : +12 775
Charges déductibles : -6 854
Résultat foncier Années 2+ : 5 920 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 22979.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 77546 4595 069-33 68410 700 €22 984 €22 984 €
213 0306 7264 9366 304--16 680 €
313 2916 5894 7986 702--9 978 €
413 5576 4464 6567 110--2 868 €
513 8286 2994 5097 529---
614 1046 1464 3567 958---
714 3865 9884 1988 398---
814 6745 8244 0348 850---
914 9685 6553 8649 313---
1015 2675 4793 6899 788---
1115 5725 2973 50710 275---
1215 8845 1093 31810 775---
1316 2014 9143 12311 288---
1416 5254 7122 92111 814---
1516 8564 5032 71212 353---
1617 1934 2862 49612 907---
1717 5374 0622 27113 475---
1817 8883 8292 03914 058---
1918 2453 5891 79914 656---
2018 6103 3401 54915 270---
2118 9823 0821 29215 901---
2219 3622 8151 02416 547---
2319 7492 53874817 211---
2420 1442 25246117 893---
2520 5471 95516518 592---
TOTAL409 175157 89173 534251 28410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 284
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 775 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 683-3 210+5 893
2+2 6830+2 683
3+2 6830+2 683
4+2 6830+2 683
5+2 683+1 398+1 285
6+2 683+2 387+296
7+2 683+2 520+163
8+2 683+2 655+28
9+2 683+2 794-111
10+2 683+2 936-253
11+2 683+3 083-400
12+2 683+3 232-549
13+2 683+3 386-703
14+2 683+3 544-861
15+2 683+3 706-1 023
16+2 683+3 872-1 189
17+2 683+4 043-1 360
18+2 683+4 217-1 534
19+2 683+4 397-1 714
20+2 683+4 581-1 898
21+2 683+4 770-2 087
22+2 683+4 964-2 281
23+2 683+5 163-2 480
24+2 683+5 368-2 685
25+2 683+5 578-2 895
Total+67 075+75 385+-8 310
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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