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Détails du bien

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface102m²
Coût Total167 400€
Loyer Annuel12 900€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 519,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 6, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T4 de 102 m2, au 3ème étage avec ascenseur, composé d'une entrée, séjour, 3 chambres, cuisine avec loggia, SdB, WC, balcon, cave et garage.

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Total : 167 400€
Prix d'acquisition : 155 000€
Valeur du bien : 155 000€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1075€/mois
Loyer annuel estimé : 12900€/an
Fourchette totale : 848€ - 1363€/mois
Fourchette annuelle : 10176€ - 16352€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :827,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 876,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 792,72€
Coût de l'assurance :14 647,50€
Taxe foncière : 1 289,98€/an
Soit par mois : 107,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 074,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 983,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments de rangement si nécessaire
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des revêtements de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photo - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres incluant revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 075 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 900 €/an
Calcul : 1 075 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 400 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 290 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 7 462 €/an
Revenus locatifs : +12 900 €
Charges déductibles : -7 462 €
Résultat foncier : 5 438 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 900 €7 467 €5 591 €5 433 €---
213 158 €7 318 €5 442 €5 839 €---
313 421 €7 164 €5 289 €6 257 €---
413 689 €7 005 €5 129 €6 684 €---
513 963 €6 840 €4 965 €7 123 €---
614 242 €6 670 €4 794 €7 572 €---
714 527 €6 494 €4 618 €8 033 €---
814 818 €6 312 €4 436 €8 506 €---
915 114 €6 123 €4 247 €8 991 €---
1015 416 €5 928 €4 052 €9 488 €---
1115 725 €5 726 €3 850 €9 998 €---
1216 039 €5 518 €3 642 €10 522 €---
1316 360 €5 302 €3 426 €11 058 €---
1416 687 €5 079 €3 203 €11 609 €---
1517 021 €4 848 €2 972 €12 173 €---
1617 361 €4 609 €2 733 €12 752 €---
1717 709 €4 362 €2 486 €13 347 €---
1818 063 €4 107 €2 231 €13 956 €---
1918 424 €3 842 €1 967 €14 582 €---
2018 793 €3 569 €1 693 €15 223 €---
2119 168 €3 286 €1 411 €15 882 €---
2219 552 €2 994 €1 118 €16 558 €---
2319 943 €2 692 €816 €17 251 €---
2420 342 €2 379 €503 €17 963 €---
2520 749 €2 055 €179 €18 693 €---
TOTAL413 184 €127 690 €80 793 €285 494 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 494 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 709 €+1 630 €+1 079 €
2+2 709 €+1 752 €+957 €
3+2 709 €+1 877 €+832 €
4+2 709 €+2 005 €+704 €
5+2 709 €+2 137 €+572 €
6+2 709 €+2 272 €+437 €
7+2 709 €+2 410 €+299 €
8+2 709 €+2 552 €+157 €
9+2 709 €+2 697 €+12 €
10+2 709 €+2 847 €-138 €
11+2 709 €+3 000 €-291 €
12+2 709 €+3 156 €-447 €
13+2 709 €+3 317 €-608 €
14+2 709 €+3 483 €-774 €
15+2 709 €+3 652 €-943 €
16+2 709 €+3 826 €-1 117 €
17+2 709 €+4 004 €-1 295 €
18+2 709 €+4 187 €-1 478 €
19+2 709 €+4 375 €-1 666 €
20+2 709 €+4 567 €-1 858 €
21+2 709 €+4 765 €-2 056 €
22+2 709 €+4 967 €-2 258 €
23+2 709 €+5 175 €-2 466 €
24+2 709 €+5 389 €-2 680 €
25+2 709 €+5 608 €-2 899 €
Total+67 725 €+85 648 €+-17 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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