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Appartement à vendre

VilleLacenas (69)
Surface132m²
Coût Total232 220€
Loyer Annuel15 263€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 431,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Centre du village , dans petite copropirété au dernier étage duplex de 132 m2 avec de beaux volumes, cuisine- sejour -salon 60m2 , cellier, toilettes , à l' étage trois chambres, salle de bain acec wc, coin bureau , Chauffage cental gaz de ville. Faibles charges.

Ville : Lacenas
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69640
Coordonnées : 45.985262, 4.642764
Total : 232 220€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 28 100€
Valeur du bien : 217 100€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.47€ - 12.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1272€/mois
Loyer annuel estimé : 15263€/an
Fourchette totale : 986€ - 1641€/mois
Fourchette annuelle : 11830€ - 19691€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 330,53 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :307 629 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-118 629€ (-38.6%)
Marge achat-revente :75 409€ (24.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 137,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :67,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 205,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 116,62€
Coût de l'assurance :20 319,25€
Taxe foncière : 1 526,27€/an
Soit par mois : 127,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 271,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et toilettes, carrelage complet des murs et du sol
Quantité: 6 m² de carrelage + 1 baignoire + 1 lavabo + 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitent une rénovation complète
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée et le coin bureau
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 100 €(213 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 80€/m² = 480€, 1 baignoire = 1500€, 1 lavabo = 500€, 1 WC = 400€, Plomberie et électricité = 2000€, Main d'œuvre: 1620€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: Cuisine complète (12 m²) = 3000€, Peinture murs (12 m²) × 30€/m² = 360€, Remplacement robinetterie = 300€, Main d'œuvre: 2340€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: Parquet (30 m²) × 70€/m² = 2100€, Peinture murs et plafonds (90 m²) × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 2400€
  • Autres pièces:600€
    Rafraîchissement autres pièces: Peinture murs et plafonds (10 m²) × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lacenas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 272 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 263 €/an
Calcul : 1 272 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 220 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 003 €
Revenus locatifs : +15 263 €
Charges déductibles : -38 003 €
Résultat foncier Année 1 : -22 741 €(Déficit de 22 741 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 341 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 903 €/an
Revenus locatifs : +15 263 €
Charges déductibles : -9 903 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1340.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 263 €38 011 €7 572 €-22 748 €21 400 €1 348 €1 348 €
215 568 €9 707 €7 368 €5 861 €---
315 879 €9 497 €7 157 €6 383 €---
416 197 €9 279 €6 940 €6 918 €---
516 521 €9 054 €6 715 €7 467 €---
616 851 €8 821 €6 482 €8 030 €---
717 188 €8 581 €6 242 €8 607 €---
817 532 €8 333 €5 994 €9 199 €---
917 883 €8 076 €5 737 €9 806 €---
1018 240 €7 811 €5 472 €10 429 €---
1118 605 €7 537 €5 198 €11 068 €---
1218 977 €7 254 €4 915 €11 724 €---
1319 357 €6 961 €4 622 €12 396 €---
1419 744 €6 658 €4 319 €13 086 €---
1520 139 €6 346 €4 007 €13 793 €---
1620 542 €6 022 €3 683 €14 519 €---
1720 952 €5 688 €3 349 €15 264 €---
1821 371 €5 343 €3 004 €16 028 €---
1921 799 €4 986 €2 647 €16 813 €---
2022 235 €4 618 €2 279 €17 617 €---
2122 680 €4 236 €1 897 €18 443 €---
2223 133 €3 843 €1 504 €19 291 €---
2323 596 €3 436 €1 096 €20 160 €---
2424 068 €3 015 €676 €21 053 €---
2524 549 €2 580 €241 €21 969 €---
TOTAL488 869 €195 693 €109 117 €293 176 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 176 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 205 €-6 420 €+9 625 €
2+3 205 €+1 354 €+1 851 €
3+3 205 €+1 915 €+1 290 €
4+3 205 €+2 075 €+1 130 €
5+3 205 €+2 240 €+965 €
6+3 205 €+2 409 €+796 €
7+3 205 €+2 582 €+623 €
8+3 205 €+2 760 €+445 €
9+3 205 €+2 942 €+263 €
10+3 205 €+3 129 €+76 €
11+3 205 €+3 320 €-115 €
12+3 205 €+3 517 €-312 €
13+3 205 €+3 719 €-514 €
14+3 205 €+3 926 €-721 €
15+3 205 €+4 138 €-933 €
16+3 205 €+4 356 €-1 151 €
17+3 205 €+4 579 €-1 374 €
18+3 205 €+4 809 €-1 604 €
19+3 205 €+5 044 €-1 839 €
20+3 205 €+5 285 €-2 080 €
21+3 205 €+5 533 €-2 328 €
22+3 205 €+5 787 €-2 582 €
23+3 205 €+6 048 €-2 843 €
24+3 205 €+6 316 €-3 111 €
25+3 205 €+6 591 €-3 386 €
Total+80 125 €+87 953 €+-7 828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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