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Maison 5 pièces 120 m²

Bien expiré
VilleMontoire-sur-le-Loir (41)
Surface120m²
Coût Total168 284€
Loyer Annuel10 465€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 800 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 706,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 120 m²

Maison de 120 M² située à Montoire à deux pas des commerces et écoles. Idéale pour une famille ou un projet d'investissement, elle offre de nombreuses possibilités. Aujourd'hui, elle offre deux chambres, un salon, une salle à manger et un bureau et une salle de bains. De petites dépendances viennent agrémenter le jardin de belle taille. Des travaux sont nécessaires pour y habiter. Pour tous renseignements, contacter F RIOS au [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] Agent commercial N° RSAC 441559390 BLOIS

Frédérique RIOS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 120 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/03/2025

Consommation énergie primaire : 334 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 380 € et 4 580 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Montoire-sur-le-Loir
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41800
Coordonnées : 47.766415, 0.868318
Total : 168 284€
Prix d'acquisition : 84 800€
Travaux : 76 700€
Valeur du bien : 161 500€
Frais de notaire : 6 784€
Coût estimé : 6 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.27€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10465€/an
Fourchette totale : 701€ - 1085€/mois
Fourchette annuelle : 8414€ - 13016€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 284€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 868,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 005,35€
Coût de l'assurance :14 304,14€
Taxe foncière : 1 046,48€/an
Soit par mois : 87,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 872,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Élevée
Consommation énergétique de 334 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 120 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 700 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2500€ = 2500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 120 m² × 25€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montoire-sur-le-Loir (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 465 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 284 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 734 €
Revenus locatifs : +10 465 €
Charges déductibles : -83 734 €
Résultat foncier Année 1 : -73 269 €(Déficit de 73 269 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 869 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 034 €/an
Revenus locatifs : +10 465 €
Charges déductibles : -7 034 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 431 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51868.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 120 €(65% de 84 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 004 €/an
Calcul : 55 120 € × 3,636% = 2 004 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 465 €83 739 €5 420 €-73 274 €21 400 €51 874 €51 874 €
210 674 €6 892 €5 274 €3 782 €--48 092 €
310 888 €6 741 €5 122 €4 147 €--43 945 €
411 105 €6 584 €4 966 €4 521 €--39 424 €
511 327 €6 423 €4 804 €4 905 €--34 519 €
611 554 €6 256 €4 637 €5 299 €--29 221 €
711 785 €6 083 €4 464 €5 702 €--23 519 €
812 021 €5 905 €4 286 €6 116 €--17 402 €
912 261 €5 721 €4 102 €6 541 €--10 862 €
1012 506 €5 530 €3 912 €6 976 €--3 886 €
1112 757 €5 334 €3 715 €7 423 €---
1213 012 €5 131 €3 512 €7 881 €---
1313 272 €4 921 €3 302 €8 351 €---
1413 537 €4 704 €3 085 €8 833 €---
1513 808 €4 480 €2 862 €9 328 €---
1614 084 €4 249 €2 630 €9 835 €---
1714 366 €4 010 €2 391 €10 356 €---
1814 653 €3 763 €2 144 €10 890 €---
1914 946 €3 508 €1 889 €11 438 €---
2015 245 €3 245 €1 626 €12 001 €---
2115 550 €2 972 €1 354 €12 578 €---
2215 861 €2 691 €1 072 €13 170 €---
2316 178 €2 401 €782 €13 778 €---
2416 502 €2 100 €482 €14 402 €---
2516 832 €1 790 €172 €15 042 €---
TOTAL335 192 €195 172 €78 005 €140 020 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 020 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 465 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 198 €-6 420 €+8 618 €
2+2 198 €0 €+2 198 €
3+2 198 €0 €+2 198 €
4+2 198 €0 €+2 198 €
5+2 198 €0 €+2 198 €
6+2 198 €0 €+2 198 €
7+2 198 €0 €+2 198 €
8+2 198 €0 €+2 198 €
9+2 198 €0 €+2 198 €
10+2 198 €0 €+2 198 €
11+2 198 €+1 061 €+1 137 €
12+2 198 €+2 364 €-166 €
13+2 198 €+2 505 €-307 €
14+2 198 €+2 650 €-452 €
15+2 198 €+2 798 €-600 €
16+2 198 €+2 951 €-753 €
17+2 198 €+3 107 €-909 €
18+2 198 €+3 267 €-1 069 €
19+2 198 €+3 432 €-1 234 €
20+2 198 €+3 600 €-1 402 €
21+2 198 €+3 773 €-1 575 €
22+2 198 €+3 951 €-1 753 €
23+2 198 €+4 133 €-1 935 €
24+2 198 €+4 320 €-2 122 €
25+2 198 €+4 512 €-2 314 €
Total+54 950 €+42 006 €+12 944 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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