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Ideal premier achat ou locatif

VilleAttigny (08)
Surface68m²
Coût Total92 100€
Loyer Annuel6 058€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 882,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AXE POIX-TERRON/ATTIGNY, Maison de village en pierre offrant un bon rapport qualité/prix. Elle comprend au rdc : cuisine et séjour. A l'étage vaste pièce palière avec pierres apparentes, sdb. Au second niveau : chambre et bureau. Idéal pour premier achat ou locatif. Contact au [Coordonnées masquées].

Cette annonce référence 327735 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier MARIA HAMEL (EI) immatriculé au RSAC de SEDAN (08200) sous le numéro 535[Coordonnées masquées]4.

Prix du bien : 60 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/03/2025 Score DPE : 163 kWhEP/m²/an Score GES : 6 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1090.00 € et 1500.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Attigny
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08130
Coordonnées : 49.475994, 4.580405
Total : 92 100€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 27 300€
Valeur du bien : 87 300€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 505€/mois
Loyer annuel estimé : 6058€/an
Fourchette totale : 410€ - 622€/mois
Fourchette annuelle : 4919€ - 7461€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :765,63 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 063 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :+7 937€ (+15.2%)
Marge achat-revente :-40 037€ (-76.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 487,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 222,29€
Coût de l'assurance :8 058,75€
Taxe foncière : 605,78€/an
Soit par mois : 50,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 504,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine fonctionnelle et moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 300 €(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Parquet flottant rafraîchissement 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 2200€
  • Salon:2 800€
    Peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Parquet flottant rafraîchissement 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 1400€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Attigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 505 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 058 €/an
Calcul : 505 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 606 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 411 €
Revenus locatifs : +6 058 €
Charges déductibles : -31 411 €
Résultat foncier Année 1 : -25 353 €(Déficit de 25 353 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 653 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 111 €/an
Revenus locatifs : +6 058 €
Charges déductibles : -4 111 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 947 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14653.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 058 €31 414 €3 186 €-25 356 €10 700 €14 656 €14 656 €
26 179 €4 031 €3 103 €2 148 €--12 508 €
36 303 €3 944 €3 016 €2 358 €--10 150 €
46 429 €3 855 €2 927 €2 574 €--7 576 €
56 557 €3 762 €2 834 €2 795 €--4 781 €
66 688 €3 666 €2 738 €3 022 €--1 759 €
76 822 €3 567 €2 639 €3 255 €---
86 958 €3 464 €2 536 €3 495 €---
97 098 €3 357 €2 429 €3 740 €---
107 240 €3 247 €2 319 €3 993 €---
117 384 €3 132 €2 204 €4 252 €---
127 532 €3 014 €2 086 €4 518 €---
137 683 €2 891 €1 963 €4 791 €---
147 836 €2 765 €1 836 €5 072 €---
157 993 €2 633 €1 705 €5 360 €---
168 153 €2 497 €1 569 €5 656 €---
178 316 €2 356 €1 428 €5 960 €---
188 482 €2 210 €1 282 €6 272 €---
198 652 €2 059 €1 131 €6 593 €---
208 825 €1 902 €974 €6 923 €---
219 002 €1 740 €812 €7 262 €---
229 182 €1 572 €644 €7 610 €---
239 365 €1 398 €470 €7 967 €---
249 553 €1 218 €290 €8 334 €---
259 744 €1 032 €103 €8 712 €---
TOTAL194 032 €96 725 €46 222 €97 307 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 058 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 272 €-3 210 €+4 482 €
2+1 272 €0 €+1 272 €
3+1 272 €0 €+1 272 €
4+1 272 €0 €+1 272 €
5+1 272 €0 €+1 272 €
6+1 272 €0 €+1 272 €
7+1 272 €+449 €+823 €
8+1 272 €+1 048 €+224 €
9+1 272 €+1 122 €+150 €
10+1 272 €+1 198 €+74 €
11+1 272 €+1 276 €-4 €
12+1 272 €+1 355 €-83 €
13+1 272 €+1 437 €-165 €
14+1 272 €+1 522 €-250 €
15+1 272 €+1 608 €-336 €
16+1 272 €+1 697 €-425 €
17+1 272 €+1 788 €-516 €
18+1 272 €+1 882 €-610 €
19+1 272 €+1 978 €-706 €
20+1 272 €+2 077 €-805 €
21+1 272 €+2 178 €-906 €
22+1 272 €+2 283 €-1 011 €
23+1 272 €+2 390 €-1 118 €
24+1 272 €+2 500 €-1 228 €
25+1 272 €+2 614 €-1 342 €
Total+31 800 €+29 192 €+2 608 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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