Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 10 pièces 225 m²

Bien expiré
VilleMagdeleine (16)
Surface225m²
Coût Total301 220€
Loyer Annuel16 497€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-359€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 204 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 906,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 225 m² - Propriété de campagne comprenant deux maisons, de vastes dépendances et un grand jardin

A38020JMR16 - Cette propriété polyvalente offre un large éventail de possibilités. Elle comprend une maison principale de trois chambres, une seconde habitation également dotée de trois chambres, ainsi que d'un ensemble de dépendances totalisant plus de 600m², le tout sur un vaste terrain de plus de 5000m².

Idéale pour ceux qui recherchent un projet à vocation commerciale, la deuxième maison se prête parfaitement à la location saisonnière tant que les dépendances offrent un fort potentiel pour développer une activité professionnelle comme le stockage de caravanes ou de camping-cars.

Les jardins, spacieux et matures, à l'avant comme à l'arrière du bien, accueillent des arbres fruitiers ainsi que la possibilité d'aménager un potager de bonne taille.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A38020JMR16 Date de réalisation du diagnostic : 27/05/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 670 € et 3 680 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Magdeleine
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16240
Coordonnées : 46.051907, 0.072108
Total : 301 220€
Prix d'acquisition : 204 000€
Travaux : 80 900€
Valeur du bien : 284 900€
Frais de notaire : 16 320€
Coût estimé : 16 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.75€ - 7.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1375€/mois
Loyer annuel estimé : 16497€/an
Fourchette totale : 1069€ - 1768€/mois
Fourchette annuelle : 12832€ - 21210€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 117,96 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :251 540 €
Prix d'achat :204 000 €
Décote à l'achat :-47 540€ (-18.9%)
Marge achat-revente :-49 680€ (-19.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 507,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :87,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 595,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 173,50€
Coût de l'assurance :26 356,75€
Taxe foncière : 1 649,73€/an
Soit par mois : 137,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 374,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 733,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-358,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour la maison
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 900 €(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 500€
    Isolation toiture/combles: 225 m² × 60€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 750€ = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magdeleine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 375 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 497 €/an
Calcul : 1 375 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 220 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 054 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 015 €
Revenus locatifs : +16 497 €
Charges déductibles : -94 015 €
Résultat foncier Année 1 : -77 517 €(Déficit de 77 517 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 117 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 115 €/an
Revenus locatifs : +16 497 €
Charges déductibles : -13 115 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56117.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 204 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 132 600 €(65% de 204 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 822 €/an
Calcul : 132 600 € × 3,636% = 4 822 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 497 €94 024 €10 420 €-77 527 €21 400 €56 127 €56 127 €
216 827 €12 851 €10 147 €3 976 €--52 151 €
317 164 €12 569 €9 865 €4 595 €--47 556 €
417 507 €12 276 €9 572 €5 231 €--42 325 €
517 857 €11 973 €9 269 €5 884 €--36 440 €
618 214 €11 659 €8 955 €6 556 €--29 885 €
718 579 €11 334 €8 630 €7 245 €--22 640 €
818 950 €10 997 €8 293 €7 953 €--14 686 €
919 329 €10 648 €7 944 €8 681 €--6 006 €
1019 716 €10 287 €7 583 €9 429 €---
1120 110 €9 913 €7 209 €10 197 €---
1220 512 €9 526 €6 822 €10 986 €---
1320 923 €9 125 €6 421 €11 797 €---
1421 341 €8 710 €6 006 €12 631 €---
1521 768 €8 280 €5 576 €13 488 €---
1622 203 €7 835 €5 131 €14 368 €---
1722 647 €7 374 €4 670 €15 274 €---
1823 100 €6 896 €4 192 €16 204 €---
1923 562 €6 402 €3 698 €17 161 €---
2024 033 €5 889 €3 185 €18 144 €---
2124 514 €5 359 €2 655 €19 155 €---
2225 004 €4 810 €2 106 €20 194 €---
2325 505 €4 241 €1 537 €21 263 €---
2426 015 €3 652 €948 €22 362 €---
2526 535 €3 042 €338 €23 492 €---
TOTAL528 414 €299 674 €151 173 €228 741 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 464 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 464 €-6 420 €+9 884 €
2+3 464 €0 €+3 464 €
3+3 464 €0 €+3 464 €
4+3 464 €0 €+3 464 €
5+3 464 €0 €+3 464 €
6+3 464 €0 €+3 464 €
7+3 464 €0 €+3 464 €
8+3 464 €0 €+3 464 €
9+3 464 €0 €+3 464 €
10+3 464 €+1 027 €+2 437 €
11+3 464 €+3 059 €+405 €
12+3 464 €+3 296 €+168 €
13+3 464 €+3 539 €-75 €
14+3 464 €+3 789 €-325 €
15+3 464 €+4 046 €-582 €
16+3 464 €+4 311 €-847 €
17+3 464 €+4 582 €-1 118 €
18+3 464 €+4 861 €-1 397 €
19+3 464 €+5 148 €-1 684 €
20+3 464 €+5 443 €-1 979 €
21+3 464 €+5 747 €-2 283 €
22+3 464 €+6 058 €-2 594 €
23+3 464 €+6 379 €-2 915 €
24+3 464 €+6 709 €-3 245 €
25+3 464 €+7 048 €-3 584 €
Total+86 600 €+68 622 €+17 978 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →