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Maison 10 pièces 225 m²

VilleMagdeleine (16)
Surface225
Coût Total301 220
Loyer Annuel16 497
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-359
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 204 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 906,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 225 m² - Propriété de campagne comprenant deux maisons, de vastes dépendances et un grand jardin

A38020JMR16 - Cette propriété polyvalente offre un large éventail de possibilités. Elle comprend une maison principale de trois chambres, une seconde habitation également dotée de trois chambres, ainsi que d'un ensemble de dépendances totalisant plus de 600m², le tout sur un vaste terrain de plus de 5000m².

Idéale pour ceux qui recherchent un projet à vocation commerciale, la deuxième maison se prête parfaitement à la location saisonnière tant que les dépendances offrent un fort potentiel pour développer une activité professionnelle comme le stockage de caravanes ou de camping-cars.

Les jardins, spacieux et matures, à l'avant comme à l'arrière du bien, accueillent des arbres fruitiers ainsi que la possibilité d'aménager un potager de bonne taille.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A38020JMR16 Date de réalisation du diagnostic : 27/05/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 670 € et 3 680 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Magdeleine
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16240
Coordonnées : 46.051907, 0.072108
Total : 301 220
Prix d'acquisition : 204 000
Travaux : 80 900
Valeur du bien : 284 900
Frais de notaire : 16 320
Coût estimé : 16 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.75€ - 7.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1375€/mois
Loyer annuel estimé : 16497€/an
Fourchette totale : 1069€ - 1768€/mois
Fourchette annuelle : 12832€ - 21210€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 117,96 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :251 540
Prix d'achat :204 000
Décote à l'achat :-47 540 (-18.9%)
Marge achat-revente :-49 680€ (-19.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 507,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :87,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 595,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 173,50
Coût de l'assurance :26 356,75
Taxe foncière : 1 649,73€/an
Soit par mois : 137,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 374,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 733,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-358,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour la maison
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 900(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 500
    Isolation toiture/combles: 225 m² × 60€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:21 000
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 750€ = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magdeleine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 375 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 497 €/an
Calcul : 1 375 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 220 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 054 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 015
Revenus locatifs : +16 497
Charges déductibles : -94 015
Résultat foncier Année 1 : -77 517(Déficit de 77 517 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 117
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 115 €/an
Revenus locatifs : +16 497
Charges déductibles : -13 115
Résultat foncier Années 2+ : 3 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56117.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 204 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 132 600(65% de 204 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 822 €/an
Calcul : 132 600 € × 3,636% = 4 822
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 49794 02410 420-77 52721 400 €56 127 €56 127 €
216 82712 85110 1473 976--52 151 €
317 16412 5699 8654 595--47 556 €
417 50712 2769 5725 231--42 325 €
517 85711 9739 2695 884--36 440 €
618 21411 6598 9556 556--29 885 €
718 57911 3348 6307 245--22 640 €
818 95010 9978 2937 953--14 686 €
919 32910 6487 9448 681--6 006 €
1019 71610 2877 5839 429---
1120 1109 9137 20910 197---
1220 5129 5266 82210 986---
1320 9239 1256 42111 797---
1421 3418 7106 00612 631---
1521 7688 2805 57613 488---
1622 2037 8355 13114 368---
1722 6477 3744 67015 274---
1823 1006 8964 19216 204---
1923 5626 4023 69817 161---
2024 0335 8893 18518 144---
2124 5145 3592 65519 155---
2225 0044 8102 10620 194---
2325 5054 2411 53721 263---
2426 0153 65294822 362---
2526 5353 04233823 492---
TOTAL528 414299 674151 173228 74121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 741
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 464 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 464-6 420+9 884
2+3 4640+3 464
3+3 4640+3 464
4+3 4640+3 464
5+3 4640+3 464
6+3 4640+3 464
7+3 4640+3 464
8+3 4640+3 464
9+3 4640+3 464
10+3 464+1 027+2 437
11+3 464+3 059+405
12+3 464+3 296+168
13+3 464+3 539-75
14+3 464+3 789-325
15+3 464+4 046-582
16+3 464+4 311-847
17+3 464+4 582-1 118
18+3 464+4 861-1 397
19+3 464+5 148-1 684
20+3 464+5 443-1 979
21+3 464+5 747-2 283
22+3 464+6 058-2 594
23+3 464+6 379-2 915
24+3 464+6 709-3 245
25+3 464+7 048-3 584
Total+86 600+68 622+17 978
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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