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Maison T4 R+1 avec de beaux volumes

VilleCuxac-d'Aude (11)
Surface121m²
Coût Total154 020€
Loyer Annuel13 418€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 148,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 121 m², 4 pièces, Climatisation

Cuxac d'Aude

Agréable et lumineuse maison de village R+1 avec de beaux volumes.

Celle ci comprend au rdc un vaste séjour avec cuisine ouverte, une salle d'eau, un wc indépendant à l'entrée.

A l'étage un dégagement dessert 3 chambres dont une suite parentale avec salle de bain et wc.

La maison est climatisée, possède de nombreux rangements et est à proximité de toutes commodités.

Ville : Cuxac-d'Aude
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11590
Coordonnées : 43.243640, 2.999460
Total : 154 020€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 3 900€
Valeur du bien : 142 900€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1118€/mois
Loyer annuel estimé : 13418€/an
Fourchette totale : 800€ - 1562€/mois
Fourchette annuelle : 9604€ - 18747€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 12.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 384,44 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 517 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-28 517€ (-17.0%)
Marge achat-revente :13 497€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 807,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 827,45€
Coût de l'assurance :13 476,75€
Taxe foncière : 1 341,85€/an
Soit par mois : 111,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 118,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 919,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 900 €(32 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (environ 30 m² chacune): 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon (environ 30 m²): 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cuxac-d'Aude. Les prix pour la peinture des murs et plafonds varient entre 30€ et 40€/m², incluant la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 118 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 418 €/an
Calcul : 1 118 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 342 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 951 €
Revenus locatifs : +13 418 €
Charges déductibles : -10 951 €
Résultat foncier Année 1 : 2 467 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 051 €/an
Revenus locatifs : +13 418 €
Charges déductibles : -7 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 367 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 418 €10 956 €5 175 €2 462 €---
213 687 €6 919 €5 038 €6 768 €---
313 961 €6 776 €4 895 €7 184 €---
414 240 €6 629 €4 748 €7 610 €---
514 525 €6 477 €4 596 €8 047 €---
614 815 €6 320 €4 439 €8 495 €---
715 111 €6 157 €4 276 €8 954 €---
815 414 €5 989 €4 108 €9 425 €---
915 722 €5 814 €3 933 €9 908 €---
1016 036 €5 634 €3 753 €10 402 €---
1116 357 €5 447 €3 567 €10 910 €---
1216 684 €5 254 €3 374 €11 430 €---
1317 018 €5 055 €3 174 €11 963 €---
1417 358 €4 848 €2 967 €12 510 €---
1517 705 €4 635 €2 754 €13 071 €---
1618 059 €4 414 €2 533 €13 646 €---
1718 421 €4 185 €2 304 €14 236 €---
1818 789 €3 948 €2 068 €14 841 €---
1919 165 €3 704 €1 823 €15 461 €---
2019 548 €3 451 €1 570 €16 098 €---
2119 939 €3 189 €1 308 €16 750 €---
2220 338 €2 918 €1 037 €17 420 €---
2320 745 €2 637 €756 €18 107 €---
2421 160 €2 347 €466 €18 812 €---
2521 583 €2 047 €166 €19 535 €---
TOTAL429 797 €125 750 €74 827 €304 047 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 304 047 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 418 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 818 €+739 €+2 079 €
2+2 818 €+2 030 €+788 €
3+2 818 €+2 155 €+663 €
4+2 818 €+2 283 €+535 €
5+2 818 €+2 414 €+404 €
6+2 818 €+2 549 €+269 €
7+2 818 €+2 686 €+132 €
8+2 818 €+2 828 €-10 €
9+2 818 €+2 972 €-154 €
10+2 818 €+3 121 €-303 €
11+2 818 €+3 273 €-455 €
12+2 818 €+3 429 €-611 €
13+2 818 €+3 589 €-771 €
14+2 818 €+3 753 €-935 €
15+2 818 €+3 921 €-1 103 €
16+2 818 €+4 094 €-1 276 €
17+2 818 €+4 271 €-1 453 €
18+2 818 €+4 452 €-1 634 €
19+2 818 €+4 638 €-1 820 €
20+2 818 €+4 829 €-2 011 €
21+2 818 €+5 025 €-2 207 €
22+2 818 €+5 226 €-2 408 €
23+2 818 €+5 432 €-2 614 €
24+2 818 €+5 644 €-2 826 €
25+2 818 €+5 861 €-3 043 €
Total+70 450 €+91 214 €+-20 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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